6 consells per comprar un pis per llogar

Abans d'invertir en una casa per llogar, és important tenir en compte els punts clau següents , que desenvoluparem al llarg de l'article:

1. Rendibilitat . Estima quant rendiment et generarà el fet de tenir un pis llogat en funció de la inversió que vas fer.
2. Preu de compravenda . Busca en zones amb preus de l'habitatge més baixos davant d'una demanda del lloguer elevada, per garantir un retorn de la inversió més eficient.
3. Palanquejament financer . Acudeix al finançament per maximitzar la rendibilitat de l'habitatge de lloguer. En altres paraules, demana finançament per invertir.
4. El tipus d'habitatge , les característiques i l'estat són grans condicionants. Quin és el pis ideal per invertir? Val la pena fer reformes?
5. Preu del lloguer . No defugis els teus llogaters: el temps que l'habitatge és buit suposa un cost d'oportunitat per al propietari.
6. Delega les teves inversions a plataformes online de gestió immobiliària . Per exemple, a Housfy resolem totes les incidències amb l'inquilí durant la vigència del contracte de lloguer i et garantim el cobrament mensual.

Continua llegint per saber-ne més sobre cada punt.

És clar que és rendible comprar un habitatge per llogar . Però no només això: els inversors professionals busquen uns pisos amb la màxima rendibilitat possible.

La rendibilitat del lloguer sorgeix de la relació entre el valor de l'immoble i els ingressos que pots treure per tenir-lo llogat: les rendibilitats més altes vénen d'uns ingressos més grans per un menor capital invertit .

  Per això els barris amb més rendibilitat són els que tenen un preu de venda més baix (Villaverde o Usera a Madrid i Nou Barris a Barcelona). Els districtes més cars (Salamanca a Madrid i Sarrià-Sant Gervasi a Barcelona) són els menys rendibles .

Per considerar-la una bona inversió, hem d' assegurar el retorn de la inversió , conegut al món financer com a ROI (de l'anglès, return of investment ). Amb aquest objectiu al cap, a l'hora de comprar un pis per llogar, centra't en aquests punts:

• Busca preus més baixos que el valor de mercat . O sigui, serà una bona ocasió quan el pis es vengui a menys preu del que val.
• Enfoca't en zones amb una alta demanda del lloguer , per poder ajustar les rendes a l'alça.

Amb aquesta informació, podràs invertir en moltes segones ciutats del nostre país comprant immobles entre els 60.000€ i els 90.000€ , amb rendibilitats elevades. A les punteres Barcelona o Madrid o altres primeres ciutats, trobarem pisos per invertir per almenys 120.000 €, si més no.

I quin és el mínim per invertir en habitatge? Descobreix el mètode infal·lible per invertir des dels 25.000 €, a l'apartat següent.

Sabies que els inversors discriminen el deute positiu del negatiu ? El deute positiu és el que ens genera un rendiment que ajuda a saldar-lo (p. ex., comprar per llogar), mentre que el negatiu és el que només ens resta (p. ex., finançar el teu nou telèfon mòbil).

Els líders de Housfy Inversió conclouen que val la pena invertir en habitatge utilitzant el palanquejament financer. Sense embuts: demanar una hipoteca per finançar el teu pis per llogar . Això és més comú del que penses, doncs, en disminuir radicalment el capital aportat a l'inici de la inversió, la rendibilitat es maximitza.

Així, el mínim per invertir en habitatge és al voltant del 32% del preu de l'immoble, repartit entre l'entrada de la hipoteca i les despeses inherents. Per a un pis d'uns 70.000€, un petit inversor pot invertir en habitatge des de tan sols 25.000€ .

Alguns dels beneficis del palanquejament són els següents:

• Pots comprar un pis per llogar amb molt menys capital .
• Accedeixes a propietats més cares , que no podries assolir pagant a tocateja.
• Fins i tot pots aconseguir un benefici net al mes, cosa que els inversors coneixen com a cashflow .

Per reduir els riscos d'aquest mètode, assegureu-vos que el lloguer cobreix els costos de l'operació , entre els quals trobem els tributs periòdics (com l'IBI o la taxa de recollida de residus), les despeses de comunitat i els interessos de la hipoteca.

Encara que no hi ha un patró de pis per llogar, sí que és recomanable que compleixi certes característiques per poder ser considerat una oportunitat ideal per invertir :

• Redueix les despeses al màxim . Les finques amb ascensor o piscina tenen despeses de comunitat més altes. De la mateixa manera, les finques molt antigues poden comportar possibles futures derrames.
• Reformes? Només si és una gran ocasió i creus que revalorarà molt el pis. Recorda que el banc no te les finançarà i que, al final, són una despesa més afegida al capital inicial invertit.
• La mida ideal : un pis entre els 50 m2 i els 70 m2, amb un parell d'habitacions com a mínim. Així t'assegures un preu de compra més ajustat i una demanda més gran de lloguer, mentre que les rendes no baixen gaire.

Tot i així, convé recordar que, al món immobiliari, les prioritats de l'inversor van per endavant. Hi ha gent que prefereix fer inversions més patrimonialistes i comprar un pis més preat i agraciat que després podran gaudir els fills, encara que tingui una rendibilitat més baixa.

Establir un preu òptim per al teu pis de lloguer serà el quid de la inversió:

• Un lloguer molt baix sancionarà la rendibilitat de la inversió.
• Unes rendes altes poden demorar el procés de trobar llogater.

I és que ¡l'avarícia trenca el sac! Cada mes que no llogues el teu pis és una mensualitat que deixes d'ingressar . De vegades, és millor demanar una mica menys i assegurar-te un lloguer des del primer dia. A més, tindràs un llogater més còmode pagant aquesta quantitat i t'assegures una menor rotació d'inquilins .

Sabent això, fes un petit estudi de mercat responent les preguntes següents:

• A quant s'ofereixen els habitatges semblants a la teva a la mateixa zona?
• Quant es pot permetre o està disposat a pagar l'inquilí mitjà?

Un expert al sector pot ajudar-te a fixar un preu just perquè cobris unes rendes adequades al valor del pis i al preu que vas pagar per ell, sense sacrificar la rendibilitat.

Ja hem vist que comprar un pis per llogar té els seus pros i contres .

Entre els avantatges de comprar un immoble per posar-lo de lloguer, cal destacar:

• Et pot donar una rendibilitat anual més gran que invertir en altres actius.
• És generalment més segur, per la seva menor volatilitat , que altres formes d'inversió com les criptomonedes.
• Si l'habitatge es revalora , pots vendre'l a un preu més gran al cap dels anys.

Però no oblidem els riscos i els inconvenients d'aquestes operacions:

• Tenir un immoble en propietat implica diverses despeses i impostos periòdics.
• Tractar amb l'inquilí suposa temps i dedicació .
• Poden sorgir diversos problemes per atendre, com l' impagament o avaries a l'habitatge.

Per minimitzar els riscos associats a tenir un pis de lloguer i estalviar-se mals de cap, els inversors deleguen el seu patrimoni a plataformes digitals innovadores que s'ocupen de gestionar-lo.

A Housfy, amb el nostre servei de gestió total del lloguer , podem ocupar-nos de les teves inversions fins i tot si vius a una altra ciutat !