Aprèn a calcular la rendibilitat del lloguer de manera senzilla

La rendibilitat bruta del lloguer mesura el rendiment econòmic del lloguer de l'habitatge en un sentit més ampli, ja que resulta de la relació entre el preu de compra i els ingressos que reps .

La fórmula per calcular la rendibilitat bruta del lloguer divideix els ingressos anuals entre el preu de compravenda i el multiplica per 100 per treure'n un percentatge.

A tall d'exemple : tenim un pis que va costar 120.000 € i ho hem llogat per 650 € al mes (és a dir, 7.800 € a l'any). La rendibilitat bruta de l'habitatge de lloguer es calcularia així:

7.800 € / 120.000 € x 100 = 6,5%

Ara sabem que aquest pis ens genera anualment un benefici brut del 6,5% sobre el preu que paguem per ell.

La rendibilitat neta del lloguer suposa un càlcul més precís, ja que té en compte totes les despeses associades amb l'operació al llarg de l'any i la resta dels ingressos anuals. Els exemples més comuns de despeses són:

• Despeses fixes , com les de la comunitat de propietaris o l'assegurança de la llar.
• Despeses de manteniment , si n'hi hagués.
• Tributs anuals , com l'impost sobre béns immobles (IBI) o la taxa de recollida de residus municipals.
• Interessos de la hipoteca , si escau.

A més, en lloc de prendre el preu de compravenda com a divisor, ara ens basem en el valor total de la inversió , és a dir, la suma del preu de l'habitatge, les despeses i els impostos de compravenda. Si vas haver de fer reformes per habilitar el pis, aquesta despesa també s'haurà d'afegir.

Calcular la rendibilitat és especialment útil en comprar un pis per llogar com a inversió, sobretot si utilitzem el palanquejament financer , és a dir, si demanem finançament a l'hora de fer una inversió immobiliària.

Per aquest cas, hem de tenir en compte dos aspectes relacionats amb els préstecs :

• Els interessos que pagues per la teva hipoteca al banc també suposen un cost periòdic. No ho és, però, la quantitat de les quotes de la teva hipoteca, que serveixen per amortitzar el capital prestat.

• El divisor serà el capital total invertit , és a dir, els diners que posem de la nostra butxaca. En aquest cas, es reduiran els diners d'entrada de la hipoteca i les despeses corresponents.

Posem un exemple pràctic . Comprem un pis per invertir a Girona i demanem una hipoteca:

• L' entrada de la hipoteca va ser de 60.000€ (incloses les despeses de compravenda).
• Del total de les nostres quotes hipotecàries, a l'any paguem uns 1.100€ en interessos bancaris .
• Entre despeses fixes i tributs paguem 900€ anuals.
• Ho hem llogat per 800€ al mes (9.600€ a l'any).

Aleshores, restem les despeses i interessos anuals dels ingressos anuals , ho dividim pel capital invertit i ho multipliquem per 100:

(9.600 € – 900 € – 1.100 €) / 60.000 € x 100 = 12,6 %

Amb aquestes dades, sabem que la rendibilitat del nostre pis de lloguer amb palanquejament és del 12,6%. En altres paraules, cada any rebem de tornada un 12,6% del total dels nostres diners invertits .

Segons les darreres dades d'Idealista, durant el primer trimestre del 2025 la rendibilitat dels lloguers a Espanya va ser del 7,3% de mitjana.

Les ciutats capitals de província més rendibles del país , amb una rendibilitat superior a la mitjana, són les següents:

• Murcia (8,2%)
• Lleida (7,7%)
• Huelva (7,5%)
• Zamora (7,3%)

Altres ciutats a destacar són Castelló de la Plana i Segovia (7,2%), Almería (7,1%), València (6,5%), Málaga (5,5%), Barcelona (5,9%) i Madrid (4,8%) .

Entre les ciutats amb una rendibilitat de la vivenda més baixa trobem Donostia (3,5%), Palma (4,5%), Pamplona (4,8%) i A Coruña (4,7%).

Tot i així, les rendibilitats de les oficines (11,5 %) i els locals (10 %) són fins i tot superiors a la de l'habitatge.

Aquest estudi calcula la rendibilitat bruta segons el preu de venda i el preu dels lloguers de les propietats ofertes al portal immobiliari.

Com més alt el percentatge de rendibilitat del teu habitatge de lloguer, millor.

Ara bé, quina rendibilitat és bona com a tal? En general, una rendibilitat inferior al 4% no és atractiva. Els inversors busquen oportunitats amb una rendibilitat al voltant del 8% a segones ciutats, on hi ha una alta demanda del lloguer i un preu de l'habitatge més baix.

A ciutats capdavanteres, com Madrid o Barcelona , on el preu de l'habitatge és més alt, una bona rendibilitat d'un pis de lloguer per als inversors se situa sobre el 5%.