Durada del contracte de lloguer i pròrrogues: el que diu la Llei

El text legal que regula la durada de qualsevol contracte d'arrendament és la Llei d'arrendaments urbans (LAU) , que també distingeix la durada segons el tipus d'arrendament : per a habitatge habitual i per a ús diferent d'habitatge.

La darrera actualització de la LAU va allargar el temps dels contractes de lloguer de vivenda habitual. Al preàmbul, ho justifica com suficient per permetre “ una certa estabilitat per a les unitats familiars que els possibilita contemplar l'arrendament com a alternativa vàlida a la propietat ” i perquè, alhora, no suposi un impediment perquè els propietaris privats posin habitatges al mercat.

En determinar el temps del contracte del lloguer d'habitatge habitual , la LAU fixa unes regles per garantir un mínim d'ordre:

• La durada inicial és la que pactin lliurement propietari i inquilí . Per tant, a priori és possible fer un contracte de lloguer per tant de temps com es necessiti.
• Si aquesta durada inicial és inferior als 5 anys (si el propietari és persona física) o 7 anys (si el propietari és persona jurídica), es marca un sistema de pròrrogues anuals obligatòries fins que s'alcalcin els 5 o 7 anys, respectivament, com a mínim.
• L'inquilí pot decidir acabar el contracte abans d'hora avisant amb 30 dies d'antelació.

A tall d'exemple : un petit propietari i el seu llogater signen un contracte inicial d'1 any. Un cop transcorregut el termini inicial d'1 any, si l'inquilí vol seguir a l'habitatge, es prorrogarà obligatòriament el contracte any rere any fins a arribar als 5 anys.

És possible fer un contracte de lloguer amb una durada mínima d'1 any , però sempre tenint en compte les pròrrogues obligatòries fins a un mínim de:

• 5 anys , si el propietari és una persona física, o
• 7 anys , si el propietari és una persona jurídica, és a dir, una empresa,

i donant sempre per entès que l'inquilí el pot finalitzar abans d'hora avisant amb un mes d'antelació.

És més, si no s'ha estipulat un termini de durada en el contracte , s'entendrà que el lloguer durarà un any, amb les pròrrogues corresponents.

Sí. Passats els 5 o 7 anys, el contracte es prorrogarà anualment fins a un màxim de 3 anys . Aquestes pròrrogues no són obligatòries, però sí tàcites, és a dir, ocorren automàticament si cap de les parts expressa la seva voluntat d'evitar-les:

• El propietari pot oposar - s'hi notificant - ho amb almenys 4 mesos d' antelació .
• L' inquilí també pot impedir aquestes pròrrogues extra amb 2 mesos d' antelació . Un cop ja prorrogat, l'inquilí pot acabar el contracte avisant un mes abans i amb les condicions que s'hagin acordat al contracte.

Sí , però amb certes condicions:

• Només poden fer-ho els propietaris que siguin persones físiques .
• Han d'argumentar necessitar l'habitatge per a ús propi o per a un familiar proper (de primer grau o el cònjuge).
• Només es pot fer un cop transcorregut el primer any de durada del contracte, almenys.
• Ha de constar de forma expressa al contracte de lloguer.

La LAU preveu dos punts essencials per garantir un termini mínim de l'arrendament per part de l'inquilí:

• S'estableix un període de permanència de 6 mesos després de la signatura, durant el qual el llogater no pot desistir del contracte.
• Si així es pacta al contracte, finalitzar el lloguer abans d'hora comportarà penalitzacions equivalents a una mensualitat de renda per cada any que falti per complir. Si falta menys d'un any, es calcularà la part proporcional.

La Llei estableix que l'inquilí pot rescindir el contracte en qualsevol moment, sense donar cap justificació , sempre que avisi amb 1 mes d'antelació.

És possible convenir en el contracte de lloguer unes penalitzacions per acabar el contracte abans d'hora . Aquestes sancions equivaldrien a una mensualitat per cada any que falti del contracte. Per exemple , si tenim un contracte de 4 anys i l'inquilí es vol anar als 2, haurà de pagar dues mensualitats extra com a penalització.

Si en el contracte no s'ha especificat cap penalització, el lloguer acabarà i l'habitatge passarà de nou a estar en mans del propietari en els terminis acordats.

Un cop el pis quedi buit, el propietari haurà de comprovar que l'habitatge està en bon estat i procedir a la d'evolució de la fiança i garanties .

Sí, ho és. De fet, és el mínim necessari per considerar el lloguer de vivenda habitual. Si el contracte és inferior, es considerarà lloguer temporal , per al qual no s'apliquen les pròrrogues obligatòries ni les tàcites.

Sí , però un lloguer de menys d'un any és considerat lloguer de temporada i, com que no està destinat a viure permanentment, no se'l tracta com a arrendament d'habitatge habitual.

Tingues en compte que, si decideixes optar per un lloguer de curta durada, haurà de ser igual o superior als 32 dies (per no considerar lloguer vacacional) i no podrà superar els 11 mesos (si no, serà tractat com a lloguer d'habitatge habitual i haurà d'atenir-se al sistema de pròrrogues detallat als apartats anteriors).

Com el lloguer temporal, l' arrendament d'un local comercial, una nau industrial o oficines és per a ús diferent del de l'habitatge. En aquests casos, la LAU no estableix una durada mínima ni màxima , per la qual cosa queda al lliure albir de les parts.