Fiança del lloguer: què és i com protegeix el propietari?

La fiança del lloguer és la garantia d'arrendament que l'inquilí està obligat a pagar per viure en un immoble.

Es tracta d'un element clau al contracte de lloguer. Així ho constata la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) , que regeix tot allò relacionat amb l'arrendament d'habitatges a Espanya.

La funció principal de la fiança del lloguer és protegir el propietari davant l'incompliment de qualsevol de les obligacions que se li imposen a l'inquilí al contracte d'arrendament.

En altres paraules, és un import que garanteix el compliment de totes les obligacions per part de l'arrendatari .

A l'arrendament d'habitatge, l'import de la fiança equivaldrà a una mensualitat de la renda , segons estableix l'article 36 de la LAU.

Tot i això, en els arrendaments per a ús diferent del d'habitatge (per exemple, locals), la fiança equivaldrà a dues mensualitats de la renda.

Tota quantitat que sol·liciti l'arrendador que superi l'import de la fiança, no en formarà part, sinó que passarà a formar part de la garantia addicional , que haurà de constar al contracte d'arrendament.

La persona encarregada de dipositar la fiança del lloguer sempre serà el propietari de l'immoble .

Per fer-ho, l'arrendador ha d'acudir a l' organisme corresponent de la comunitat autònoma on s'ubiqui l'immoble. En el cas de Madrid, és l' Institut de l'Habitatge de Madrid (IVIMA) , mentre que a Cataluña és l' Institut Català del Sòl (INCASÒL) , entre d'altres.

Hi ha un termini màxim de temps de lliurament , el qual varia en funció de la localitat on es trobe l'habitatge llogat.

A tall d'exemple, a la Comunitat de Madrid , el termini de dipòsit de la fiança a l'IVIMA és de 30 dies hàbils després de la signatura del contracte. A Cataluña , el període màxim de temps s'amplia als dos mesos .

Quan parlem de l' actualització de la fiança de l'arrendament, ens referim a la pujada de preu anual. Una cosa semblant al que passa amb l'actualització del preu del lloguer.

Tot i això, durant els cinc primers anys d'un contracte d'habitatge habitual, o set si el propietari és una persona jurídica, no es podrà actualitzar .

A partir del cinquè any, o setè, fins al final del termini de durada del lloguer pactat inicialment, ambdues parts podran pactar la pujada o la baixada de la fiança .

Sí , sempre que l'inquilí no hagi provocat danys o desperfectes a l'habitatge llogat, els quals superin l'import de la fiança, o hi constin impagaments d'import igual o superior.

En cas que tot estigui en ordre, l'article 36.4 de la LAU estableix que el propietari disposa d'un termini màxim d'un mes per tornar la fiança a l'inquilí, a comptar de la data de finalització del contracte i entrega de claus.

Si la fiança no es torna dins aquest termini legal, l'inquilí pot presentar una reclamació. Aquesta pot incloure una demanda judicial, un procés de mediació o arbitratge (si així es va pactar al contracte), o fins i tot la sol·licitud d'interessos legals pel retard en la d'evolució.

Pots negar-te a tornar la fiança del lloguer al teu llogater si, en finalitzar el contracte, descobreixes que s'han incomplert una o diverses obligacions establertes. Són les següents:

• Danys o desperfectes a l'immoble.
• Pagaments pendents.
• Estat final de l'habitatge en males condicions.
• Abandó de l'immoble abans de la finalització del contracte.

Quan parlem del dipòsit del lloguer, ens referim a una garantia addicional que, com a propietari, pots sol·licitar al teu inquilí. El seu requeriment de cara a la formalització del contracte de lloguer no és obligatori, però sí que és legal demanar-ho . Així ho determina l'article 36.5 de la LAU .

Aquestes garanties amplien l'objectiu de cobrir possibles incompliments de contracte. Les garanties addicionals màximes que es poden demanar són 2 mensualitats, és a dir, que per llei, el màxim de mensualitats permeses són 3, una per la part obligatòria, i les altres dues addicionals.

Sovint es confonen, però és important saber que el dipòsit del lloguer i la fiança no són el mateix .

Les diferències principals entre les dues garanties són les següents:

• L'inquilí no està obligat a lliurar un dipòsit , però la fiança sí.
• En contrast amb la fiança, que se cedeix a un organisme competent autonòmic, el dipòsit el reté el propietari .
• La quantitat de la fiança correspon a una mensualitat, mentre que la del dipòsit pot ser fins a un màxim de dos mesos als arrendaments d'habitatge.

La fiança no s'hauria d'utilitzar com a pagament de la darrera mensualitat .

No només perquè no és el seu objectiu, sinó perquè deixaria el propietari desprotegit davant l'impagament de qualsevol rebut d'un subministrament o desperfecte que hi hagués a la vivenda i fos imputable a l'arrendatari, després de finalitzar el contracte.

Això no obstant, una vegada resolt el contracte d'arrendament, la fiança es pot aplicar per compensar els desperfectes , si n'hi ha hagut, i/oa cobrir l'impagament de qualsevol renda que l'arrendatari hagi deixat en deute.

L'arrendatari té dret a desistir el contracte del lloguer després dels sis primers mesos i sempre que ho comuniqui amb 30 dies d'antelació al propietari.

Si l'inquilí abandona l'immoble abans dels sis mesos, no es produeix un desistiment sinó un incompliment de contracte . Per tant, si així ho heu pactat al contracte de lloguer, es podrà aplicar una penalització econòmica a l'arrendatari.

Si l'arrendatari no abona la penalització econòmica pactada, com dèiem anteriorment, aquest constituirà un impagament que també es podrà compensar amb l'import de la fiança .