Te ayudamos a vender tu piso tras un divorcio

Lo primero será definir el carácter de vivienda familiar, que, según el Código Civil, es el domicilio habitual utilizado por la pareja durante el matrimonio.

Después, será necesario asignar el uso y disfrute de dicha vivienda familiar a uno de los dos contrayentes. Se trata de un trámite que puede variar dependiendo de la situación en que se haya dado el divorcio. En esencia, la decisión será una u otra en función de un factor clave: si la pareja tiene hijos o no.

• Si la pareja no tiene hijos. El contrayente que sea propietario del hogar se queda con la titularidad de la misma, aunque un juez podría determinar que la otra parte de la pareja tenga derecho al uso de la vivienda en caso de necesitar protección. Solo por un período de tiempo concreto.
• Si la pareja tiene hijos. El derecho a uso y disfrute del inmueble será para la parte que cuente con la custodia de los hijos menores en común.

Al vender una vivienda tras el divorcio, el derecho a uso de la vivienda dependerá del tipo de custodia de los hijos menores en común que un juez determine. En el Artículo 96 del Código Civil, se establece que, en caso de divorcio, el uso común de la vivienda corresponderá al cónyuge que cuente con la custodia. Ante la existencia de distintos tipos de custodia, las opciones y soluciones son diferentes. Veamos cuáles determina el Artículo 96 del Código Civil:

• Custodia monoparental. El uso de la vivienda familiar corresponde a la parte que tenga la custodia y a los hijos menores en común. Es indiferente si la vivienda está a nombre del progenitor que no tiene la custodia, pues la ley siempre pone por delante la protección del menor.
• Custodia compartida. Si ambos progenitores son propietarios del hogar, se puede alternar el uso de la misma o asignar el uso exclusivo a uno de ellos. Si solo un progenitor es propietario, se puede ceder el uso de forma temporal al otro progenitor en caso de vulnerabilidad económica, o se puede asignar el uso exclusivo al propietario.

Al vender una casa tras el divorcio, el proceso variará en función del tipo de régimen matrimonial. Como resultado, existen tres opciones:

• Venta con divorcio en régimen de gananciales. La vivienda se divide entre los dos miembros de la pareja, correspondiendo a cada parte el 50 %.
• Venta con divorcio en separación de bienes. Si hay consenso, será suficiente con vender la vivienda y repartir el dinero en proporción al porcentaje de titularidad de cada parte.
• Venta con pareja de hecho. Si no hay matrimonio, pero se adquiere un inmueble en conjunto, el importe obtenido de la venta se divide entre ambas partes en proporción al porcentaje de titularidad que conste en las escrituras.

Para vender un piso por divorcio será necesario la aprobación de ambas partes de la pareja, y es posible que una de ellas no quiera dar el paso. Llegados a ese punto, existen una serie de opciones para conseguir tramitar la venta, aunque no sean de las más eficaces en cuanto a nivel económico se refiere. Las alternativas más comunes y legales son:

• Extinción de condominio. Se divide la propiedad compartida entre varios propietarios y el cónyuge que quiera vender el inmueble puede comprar la parte del otro.
• Venta del proindiviso. Implica la venta de una parte proporcional del inmueble a un tercero, sin tener que dividir materialmente el hogar.
• División de la cosa común. Si no hay acuerdo, un juez puede obligar la venta del inmueble, dando lugar a una subasta pública de la vivienda y a distribuir el dinero obtenido entre ambas partes.

Si adquiriste tu piso antes del matrimonio, esta vivienda tendrá carácter privativo, por lo que su derecho de uso y disfrute será exclusivamente tuyo. En otras palabras, la vivienda no sería un bien afectado por el divorcio. No obstante, en el Código Civil se indica una excepción que puede aplicarse únicamente cuando se cumplen, a la vez, cuatro requisitos:

• Préstamo hipotecario. La vivienda se compró antes del matrimonio y mediante la contratación de una hipoteca.
• Pago. El pago se continuó realizando tras la formalización del matrimonio.
• Régimen matrimonial. El matrimonio se celebró bajo el régimen de gananciales.
• Vivienda familiar. La propiedad ha sido o es la residencia familiar de la pareja.

La existencia de carácter privativo en una vivienda puede generar complicaciones en el proceso de divorcio o separación. Por ende, lo más recomendable es contar con asesoramiento de un equipo de expertos inmobiliarios especializados en la venta tras un divorcio.

Si existe un acuerdo entre ambas partes para vender la vivienda, se podrá optar por realizar una compraventa corriente y reinvertir el dinero obtenido en la cancelación del préstamo. Posteriormente, los beneficios restantes derivados de la venta podrán dividirse en función del porcentaje de titularidad establecido en las escrituras.