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¿Qué necesito para comprar un piso?

La compraventa de un piso pasa por cumplir una serie de derechos, obligaciones y requisitos que se plasman en un contrato final. Así, para evitarte sorpresas inesperadas y asegurarte de que puedes hacer frente al trámite, te explicamos todo lo que necesitarás:

  • Ahorros. Si no puedes obtener tu piso pagando al contado, deberás recurrir a una hipoteca, la cual tan solo te concederán si tus ahorros rondan el 30% del valor total del piso. 
  • Tiempo. Lo más seguro es que no encuentres ni compres el piso de tus sueños de la noche a la mañana. Adquirir una vivienda es una operación que requiere mucha dedicación, tanto en buscar como en tramitar la compra.
  • Documentación obligatoria. Necesitarás recopilar documentos que garanticen que todo está en orden en el piso que te interesa. Los más comunes son:
    • Títulos de propiedad del piso.
    • Nota simple del Registro de la Propiedad.
    • Últimos recibos del IBI y de suministros.
    • Cédula de habitabilidad.
    • Certificado de eficiencia energética.

¿Comprar un piso de obra nueva o de segunda mano?

Definir qué tipo de piso te interesa más acorde con tus necesidades es uno de los puntos más importantes del proceso de compraventa. Para ayudarte a decidir, te enumeramos algunos de los pros y contras de cada tipo de piso:

  • Pisos de obra nueva. Como ventajas, la obra nueva brinda el gusto de estrenar el piso, además de ofrecer un diseño e instalaciones más modernas, más sostenibilidad y mayor vida útil. Los contras principales son la poca oferta y el precio más elevado.
  • Pisos de segunda mano. Un punto a favor será que, por muy alto que pueda ser su valor de compra, siempre será inferior al de un piso a estrenar. La localización también puede ser una ventaja. El inconveniente más popular sería el estado de conservación, pues tal vez requiere de reformas.

¿Dónde comprar pisos baratos?

La forma más sencilla de encontrar pisos baratos, ya sea cerca de donde residas o en la otra punta del país, es a través de los portales inmobiliarios online. Hoy en día, gracias al avance tecnológico, estas herramientas permiten filtrar tu búsqueda con múltiples opciones.

Por ejemplo, en Housfy disponemos de un portal de viviendas en venta donde podrás encontrar el piso que mejor se adapte a tus necesidades. No solo hay variedad de hogares, sino que también ofrecemos una horquilla de precios muy extensa y con opciones que se ajustan a todas las situaciones económicas.

A nivel estatal, puedes consultar el precio medio del metro cuadrado por provincias de España que ofrece el portal RealAdvisor. Por ahora, Ciudad Real, Toledo, Ávila y Jaén cuentan con los valores más económicos.

¿Es posible comprar un piso sin ahorros?

Comprar un piso sin ahorros es posible. Aunque sea complicado, existe la posibilidad de pedir una hipoteca al 100%. Sin embargo, debes considerar que las cuotas en este tipo de hipotecas son más elevadas.Te contamos cómo puedes lograrlo:

  • Negocia con entidades bancarias si tienes un perfil financiero que destaca por una buena situación económica, tienes trabajo estable e ingresos suficientes para abonar las cuotas mensuales sin inconvenientes.
  • Cuenta con un bróker hipotecario, él te ayudará a conseguir la hipoteca con las mejores condiciones para ti.
  • Obtén un piso del banco, así no necesitarás tener ahorros previos.

Consejos para comprar un piso de segunda mano

Si decides que vas a comprar un piso de segunda mano, es imprescindible estudiar detenidamente cada elemento de la vivienda antes de proceder con el trámite. A continuación, te enumeramos algunos consejos a considerar:

  • Presupuesto. Determina qué presupuesto inicial quieres invertir en la compra del piso, que deberá rondar entre el 30% y el 35% del valor del inmueble. Esta financiación servirá para afrontar los gastos de la gestoría y notaría, entre otros.
  • Comprueba el estado del piso. Conoce cuántos años tiene la vivienda y revisa con detalle todo, desde los suministros hasta el estado general del edificio. 
  • Contrasta si hay cargas o deudas pendientes. Solicita estos documentos para saber si hay deudas por pagar:
    • La Nota Simple, para saber quién es el propietario y si existe una hipoteca por pagar.
    • El último recibo del IBI, para saber si se está al corriente de pago.
    • El certificado de estar al corriente con los pagos de la comunidad, que te ofrecerán en la Comunidad de Propietarios.
  • Explora la ubicación. Investiga el barrio o distrito en que se encuentra el piso, así conocerás más a fondo el estilo de vida.

¿Es obligatorio hacer la Renta si has comprado un piso?

La respuesta rápida es sí, debes hacer la Renta y declarar la compra de tu piso a la Agencia Tributaria. Incluso si no obtienes ganancias patrimoniales, el trámite deberá realizarse igualmente.

Y es que, en 2013, Hacienda eliminó la deducción por adquisición de vivienda habitual. Por tanto, solo se aplica a aquellos pisos que se compraron antes del 31 de diciembre de 2012.

¿Es obligatorio hacer la tasación para la compra de un piso?

La tasación de la vivienda es un trámite obligatorio si vas a comprar un piso y necesitas una hipoteca. No solo indica al banco qué valor tiene el inmueble, sino que también le aporta información acerca de tu solvencia económica como futuro propietario.

Es importante saber que, según indica el Orden ECO/805/2003, una tasación que no sea oficial y no esté homologada no podrá utilizarse para fines hipotecarios. 

El comprador deberá contratar un tasador homologado por el Banco de España, así lo establece la Ley 1/2013, la cual regula las medidas de protección de deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.


Información clave para comprar un piso

Pasos para comprar un piso

El proceso de comprar un piso puede parecer eterno y complejo. No obstante, los pasos a seguir son muchos menos de los que te imaginas, te los indicamos a continuación:

  1. Valora cuál es tu presupuesto a la hora de adquirir un piso.
  2. Decide qué tipo de piso te interesa más:
    • ¿Muy espacioso o reducido?
    • ¿Cuántas habitaciones y lavabos?
    • ¿Nuevo o de segunda mano?
    • ¿Amueblado o sin amueblar?
    • ¿Listo para entrar a vivir o para reformar?
    • ¿En el centro de la ciudad o en las afueras?
    • ¿Con vistas o a nivel de calle?
    • Con balcón, terraza, párking, trastero, etc.
  3. Visita todos los pisos que quieras, no te precipites.
  4. ¿Hipoteca o pago al contado? Busca la opción que más se ajuste a tus necesidades.
  5. Asegúrate de escoger el piso que más se adapte a las características que buscas.
  6. Una vez elijas, reserva tu nueva vivienda mediante un contrato de arras.
  7. Procede con la firma de las escrituras ante notario.
  8. Abona los impuestos correspondientes por la compraventa del piso:
    • El IVA, si el piso es de obra nueva. El porcentaje es de un 10%, un 4% si es una Vivienda de Protección Oficial (VPO).
    • El ITP, si el piso es de segunda mano. Oscila entre el 6% y el 11%.
    • El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IADJ). Los valores van desde el 0,4% hasta el 1,5%.

Qué saber antes de comprar un piso

Comprar un piso supone una de las inversiones más importantes de tu vida. Por ello, es imprescindible tener en mente los consejos que te enumeramos a continuación:

    1. Analiza dónde se ubica el piso. Conocer a fondo la zona en que se encuentra la vivienda es muy importante, pues te permitirá saber qué servicios hay alrededor, así como las distancias a otros lugares de interés y los medios de transportes disponibles..
    2. Comprueba el estado de conservación del piso. La revisión es de vital importancia, sobre todo si se trata de un piso de segunda mano. No dejes nada por mirar y, si puedes, hazlo con la ayuda de un experto, que podrá ser un arquitecto, un arquitecto técnico, un aparejador o un ingeniero del inmueble.
    3. Examina el certificado de eficiencia energética. Si la vivienda dispone de un sistema eléctrico que minimice la demanda de energía, obtendrás un ahorro, además de contribuir a cuidar del medio ambiente.
    4. Estudia cuál es la orientación del piso. La situación del inmueble influirá en la cantidad de sol que recibe a lo largo del día. Cuanto más luminosidad reciba el piso, mayores serán los ahorros energéticos.
    5. Conoce la cuota de comunidad de los propietarios. Este y otros gastos recurrentes, como las tasas de basura, son necesarios para mantener y sostener el inmueble en conjunto.
    6. Descubre los impuestos y gastos que deberás pagar por la compra por anticipado. Ya sea el IVA, el ITP u otros gastos de notaría o de gestoría, es importante que los tengas en cuenta de cara a la compraventa.

 

Gastos que conlleva la compra de un piso

El pago de tu piso no será lo único que tengas que desembolsar, pues hay que contar con otros gastos e impuestos. Son estos:

  • Escritura pública en la notaría. Los honorarios de notaría corresponden a la gestión de la escritura de compraventa del piso y su firma. Su precio lo regula el Real Decreto 1426/1989, es igual para todos los notarios y varía dependiendo del precio de compraventa.
    • Ocupa entre el 0,2% y el 0,5% del valor del piso.
    • Cada notaría puede aplicar un máximo del 10% de descuento en el coste final del trámite.
  • Registro de la Propiedad. La inscripción del piso va desde los 24 € hasta el máximo de 2.181,6 €, según el Real Decreto 1427/1989. Los precios varían en función del precio de compraventa y ocupan entre el 0,1% y el 0,5% del precio total.
  • Honorarios de la gestoría. Este servicio se encarga de gestionar el trámite de la compraventa para hacerlo más sencillo. Las gestorías cobran 300 euros aproximadamente, aunque cada una establece sus propias tarifas.
  • Impuestos por la compraventa del piso. También se adjuntan en la firma de la compra.
    • El IVA se aplica en pisos que son de obra nueva, siendo el 10% del precio total del inmueble o 4% si se trata de un piso de protección oficial.
    • El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se incluye con los pisos de obra nueva. Su precio representa entre el 0,4% y el 1,5% del total, dependiendo de la comunidad autónoma en que estés.
    • El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica a pisos de segunda mano, ocupando entre el 4% y el 10% del precio total.

Situación del mercado para comprar

Como futuro propietario, lo más probable es que te preguntes si es buen momento para comprar un piso. Ante esa pregunta, creemos que la mejor opción es hablar de cómo está la situación en el mercado inmobiliario actual en España. 

Para ello, destacamos algunos de los datos que ofrece el portal RealAdvisor:

  • El precio medio de compra de un piso en España es de 150.000 €.
  • Los valores del 80% de los pisos oscilan entre los 63.000 € y los 409.000 €.
  • La media por metro cuadrado nacional es de 1.728 €/m2.

Los pisos más caros se encuentran en Islas Baleares, Guipúzcoa, Málaga y Vizcaya. Por contra, los más económicos están en Jaén, Ávila, Toledo y Ciudad Real.

En cuanto al volumen de compraventas, el INE registró entre enero y octubre de 2022 un total de 550.992 transmisiones de derechos de propiedad. Si detallamos en porcentajes:

  • Del total, un 18% fueron viviendas nuevas, el 82% restante eran de segunda mano.
  • El 92,2% eran viviendas libres, mientras que 17,7% eran protegidas.

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