Tot el que cal saber sobre l'amortització de la hipoteca

A Espanya, el mètode més comú per pagar una hipoteca és mitjançant el sistema d'amortització francès , que estableix uns pagaments per quotes periòdiques per saldar el deute amb el banc.

Amb aquest mètode, però, no saldem capital i interessos alhora, sinó que durant els primers anys paguem més interessos i comencem a amortitzar més capital més tard.

Això és perquè la quantitat d'interessos mensual resulta d' aplicar el tipus d'interès a la quantitat de capital pendent de pagament cada mes . Perquè la quota sigui constant, la quantitat d'interessos es redueix amb el temps a mesura que augmenta la part de capital.

Et posem un exemple d'una hipoteca fixa . Les quotes sempre són les mateixes, però la quantitat de capital i interès canvia:

Parlem d'amortitzar anticipadament quan decidim avançar les quotes de la nostra hipoteca o pagar el nostre deute abans d'hora. Aquesta amortització pot ser parcial o total:

• Amb una amortització parcial , podem decidir si reduir la quantitat que paguem de quota o escurçar el termini del préstec.
• Amb l' amortització total , saldem el deute íntegre amb l'entitat i acabem la hipoteca.

Hi ha molts moments en què amortitzar una hipoteca pot ser convenient. Tot i així, sempre és recomanable fixar-se en la quantitat d'interessos que resten per pagar .

Per això, demana al teu banc el quadre d'amortització de la teva hipoteca . Així sabràs exactament quant et falta pagar de capital i d'interès.

Si ja heu abonat gran part dels interessos, és possible que amortitzar anticipadament no us surti tan a compte i us interessi més invertir aquests diners en altres actius per rendibilitzar els vostres estalvis .

Els bancs cobren compensacions o comissions per amortitzar la hipoteca anticipadament . Això és un percentatge fixat per llei sobre la quantitat del pagament avançat i depèn, entre altres coses, de la data de contractació:

• Si la teva hipoteca és anterior al 9 de desembre de 2007 , la comissió pot pujar fins a l'1% de l'import avançat.
• Si vas signar la teva hipoteca entre el 9 de desembre de 2007 i el 15 de juny de 2019 , el màxim de comissió és 0,5%.

Finalment, si vas signar la teva hipoteca després del 16 de juny de 2019 , el màxim de comissió és el següent:

• Per a les hipoteques fixes , fins al 2% els primers 10 anys o fins a l'1,5% si ho fas després.
• Per a les hipoteques variables , fins al 0,25% si ho fas en els primers 3 anys o el 0,15% durant els primers 5 anys. Després, la comissió és 0%.

Segons la llei, la comissió per amortització anticipada d'una hipoteca no pot superar la pèrdua financera del banc per tornar els diners abans d'hora.

O sigui que, si el banc no perd , amortitzar anticipadament et surt gratis. En el cas de les hipoteques variables, hi ha topalls fixos que no depenen de pèrdua o no.

Amortitzar anticipadament una hipoteca suposarà una pèrdua financera al banc quan els tipus d'interès del mercat siguin inferiors als del moment de formalització de la hipoteca.

Com sabràs, el negoci bancari es vertebra per dues activitats:

• Custodiar els diners dels estalviadors en dipòsits a termini fix , a canvi d'un rendiment.
• Donar diners a altres persones a canvi d'uns interessos més alts.

Si amortitzes anticipadament el teu préstec, es pot perdre lequilibri entre aquestes dues activitats del negoci bancari. I això pot suposar una pèrdua financera al banc

Quan decideixes dur a terme una amortització parcial de la teva hipoteca, el banc et farà decidir entre reduir les quotes mensuals de la teva hipoteca o bé escurçar el termini del préstec .

En aquests casos, escurçar el termini sol sortir més a compte : com que es generen interessos durant menys temps, t'estalviaràs més interessos.

Ara bé, és recomanable fer els càlculs amb la taula d'amortització d'hipoteca per considerar quina és la millor opció per al teu cas.

Només si vas contractar una hipoteca abans de l'1 de gener de 2013 , pots desgravar per la teva hipoteca a la declaració de la renda.

El titular d'una hipoteca es pot deduir fins a un 15% del que hagi pagat per la hipoteca l'any anterior, amb un màxim de 9.040€ anuals.

Depenent de la teva situació, pots plantejar-te amortitzar part de la teva hipoteca per aprofitar el màxim :

• Si pagues més de 9.040 € anuals per la hipoteca, pots optar per reduir les quotes a l'hora d'amortitzar. Així, segueixes desgravant el màxim cada any fins al final del termini.
• Si no arribes als 9.040 € anuals , potser t'interessa amortitzar anticipadament la part corresponent abans d'acabar l'any per amortitzar-ne el màxim.

En tot cas, sempre és recomanable fer el càlcul amb la resta de factors que influeixin a la teva situació.