Com t'afecta la llei hipotecària actual? Els 15 punts essencials

La Llei Hipotecària (LH) és el conjunt de normatives que regulen els préstecs hipotecaris a Espanya.

La normativa vigent és la Llei 5/2019, de 16 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari . També se la coneix com la Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari (LCCI).

Va entrar en vigor el 16 de juny de 2019 per ordre de la Comissió Europea , que va emetre el 2014 una nova directiva sobre la normativa de les hipoteques. Aquesta s'havia de traspassar a la legislació de cada país.

La llei protegeix el client mitjançant la transparència en la fase precontractual . Per això, les principals normatives són:

• Facilitar al client tota la informació sobre el contracte. Amb una antelació mínima de 10 dies abans de la signatura del contracte.
• Obligar a acudir al notari abans de la signatura. Un expert ha de comprovar que el client disposa i entén tots els documents lliurats pel banc.
• Denegar la inscripció de clàusules abusives. Aquelles clàusules contràries a la normativa o abolides pel Tribunal Suprem no s'escripturen.

El banc t'ha de lliurar abans de la signatura del contracte els documents següents:

• Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN) amb l'oferta vinculant final i les dades.
• Fitxa d'Advertiments Estandarditzats (FiAE) , que conté informació sobre les clàusules i condicions del contracte.
• Si el préstec és amb interès variable , un document amb simulacions de les quotes en diferents contextos del tipus d'interès.
• Còpia del projecte de contracte .
• Informació de les despeses que corresponen al client i al banc.

La distribució de les despeses associades a la signatura del contracte és la següent:

Despeses a càrrec del banc

• Impostos lligats a la constitució de la hipoteca, com ara l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (IAJD)
• Taxació
• Notaria
• Gestoria
• Registre

Despeses a càrrec del client

• Còpia de l'Escriptura

El client és qui paga, sempre que se n'informi adequadament i es pacti en el contracte. A més, ha de respondre a serveis reals prestats i acceptats pel client. Només s'haurà d'abonar una vegada i inclourà les despeses següents:

• Comissió d'estudi.
• Tramitació o concessió del préstec.
• Altres costos que el banc vulgui i pugui atribuir al client.

En cas de contractar una hipoteca multidivisa , la comissió d'obertura inclourà en aquest cas qualsevol comissió per canvi de moneda.

Les comissions per amortització anticipada les paga el client en cas de tornar la totalitat o una part del préstec hipotecari abans d'hora .

Aquestes comissions canvien en funció del tipus d'interès a què contractis la teva hipoteca:

Font: Llei reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari.

Si no pagues les quotes del préstec hipotecari quan toca, el banc et penalitza amb el cobrament dels interessos de demora:

• L'interès es fixa sobre l'interès acordat en el préstec , no sobre l'interès legal dels diners.
• Es poden sumar un màxim de 3 punts percentuals a interès.

Per exemple, si us retardes en el pagament de les quotes d'una hipoteca amb un interès de l'1,5% , amb la suma de l'interès de demora no es podrà superar el 4,5% .

Si el client deixa de pagar les quotes, el banc esperarà un període de temps concret per iniciar l'execució hipotecària:

• Durant la primera meitat del préstec. Impagament de 12 quotes mensuals o un import corresponent al 3% del capital prestat o 12 quotes mensuals.
• Durant la segona meitat del préstec. Impagament de 15 quotes mensuals o un import corresponent al 7% del capital prestat.

Les clàusules abusives que perjudiquin intencionalment els clients estan eliminades .

En concret, es prohibeixen les clàusules sòl, com esmenta l'article 21 de la Llei: "en les operacions amb tipus d'interès variable no es podrà fixar un límit a la baixa del tipus d'interès".

No obstant això, des del 2019 s'estableix per defecte un interès mínim del 0% . Això implica que, davant d'un euríbor negatiu, el tipus d'interès no serà negatiu.

Pel que fa a les vendes vinculades i bonificacions de la hipoteca :

• Està prohibida la venda de paquets vinculats , formats pel préstec i altres productes.
• Es permeten les vendes combinades amb productes o serveis que el teu banc ofereix per separat al préstec i que pots triar de manera voluntària.
• Les bonificacions s'han de presentar al client detallant-ne les condicions i els preus.

La Llei Hipotecària actual redueix les comissions de conversió dels préstecs a tipus d'interès variable a fix. Els percentatges són:

• Durant els 3 primers anys , la comissió és del màxim del 0,15% .
• Posteriorment , la comissió es redueix al 0% .

Després de la implicació de la nova Llei Hipotecària el 2019, hi ha més llibertats per a aquells clients que vulguin realitzar una subrogació de la seva hipoteca :

• Anteriorment, si el teu banc et mostrava una contraoferta amb millors condicions que altres entitats, no hi havia possibilitat de canviar de banc .
• Amb la normativa actual, tens dret a rebutjar-la i escollir amb quin banc et quedes.

Ambdós prestadors i intermediaris hipotecaris han de complir les normes de conducta i d'organització següents :

• Comptar amb els coneixements i les competències necessaris sobre els préstecs i estar acreditats.
• Avaluar la solvència del client tant prèvia com durant el transcurs del préstec.
• Consulteu l'historial creditici del prestatari a la Central d'Informació de Riscos del Banc d'Espanya (CIRBE) o una altra entitat privada per assegurar que no és un morós.

Els intermediaris hipotecaris han de complir uns requisits per exercir la seva activitat:

• Estar inscrits al Registre d'intermediaris financers pel Banc d'Espanya o un òrgan competent de cada comunitat autònoma.
• Comptar amb els coneixements i les competències adequades.
• Disposar d' honoraris comercials i professionals inclosos al càlcul de la TAE.
• No tenir antecedents penals per delictes greus.
• No estar declarat en concurs de creditors.

En essència, la Llei Hipotecària de 2019 produeix els següents efectes en el mercat immobiliari :

• Més informació disponible per al client a la fase precontractual.
• Reducció de les inseguretats jurídiques.
• Repartiment equitatiu de despeses entre prestador i prestatari.
• Facilitat per a la subrogació o novació.