Subrogació d'hipoteca: què és i en què consisteix?

És el canvi del préstec d'un banc a un altre per assolir unes condicions més beneficioses i d'acord amb la teva situació econòmica del moment.

Els requisits per a la subrogació són:

• Tenir una hipoteca vigent amb la teua entitat bancària.
• Portar un a tres anys pagant les mensualitats sense endarreriments, segons el banc.
• El capital pendent no pot superar el 80%.
• Una situació laboral i financera estable . Per demostrar-ho necessitaràs:
  • Si ets assalariat. Còpia del contracte indefinit.
  • Si ets autònom. Corroborar que fa temps que facturas de forma constant.

Les condicions que podràs millorar del teu préstec són:

• Canvi de tipus d'interès .
• Eliminar comissions o vinculacions que no vulguis.
• Allargar o escurçar el termini de d'evolució del préstec.
• Eliminar clàusules abusives .

És important saber que no podràs augmentar el capital del préstec ni afegir o suprimir titulars.

Hi ha dos tipus de subrogació:

• Subrogació de creditor. Canvi de la hipoteca d'un banc a un altre diferent per aconseguir clàusules més avantatjoses.
• Subrogació de deutor. Es duu a terme un canvi del titular del préstec , per la qual cosa una nova persona assumeix les obligacions i responsabilitats de pagament

Els passos que has de seguir per subrogar la teva hipoteca són breus i senzills:

1. Compara ofertes de bancs. Escull la que més t'agradi i fes-la servir per negociar amb les altres.
2. Contacta amb el teu banc. Informa'ls sobre la teva intenció de subrogar, potser t'ofereixen una contraoferta millor.
3. Escull una oferta i espera el teu banc. El banc que triïs presentarà una oferta vinculant al teu banc, el qual podrà presentar una contraoferta.
4. Decideix amb quina oferta et quedes. Oferta o contraoferta? Decideix amb quina proposta et quedes.
5. Formalitza la subrogació davant de notari.

Sempre és convenient subrogar una hipoteca. Al capdavall, procedir amb el tràmit implica que hauràs trobat una hipoteca amb millors condicions. Si busques canviar el tipus d'interès del teu préstec de variable a fix , com més aviat millor ho facis, millor. Així et podràs beneficiar d'unes quotes mensuals estables i pagaràs menys interessos.

Els avantatges principals de la subrogació són:

• Millorar les condicions , com ara la reducció de l'interès o l'eliminació de vinculacions.
• Despeses més baixes que una cancel·lació d'hipoteca.
• No pagareu l'IAJD ni la comissió d'obertura.

Els desavantatges són:

• Comissions i despeses de subrogació més cares que en fer una novació.
• El banc pot rebutjar el préstec .

Hi ha diverses despeses. A continuació t'expliquem quins són i qui se n'encarrega.

Despeses a càrrec del banc

El banc abona les despeses següents, segons la llei hipotecària actual:

• Aranzels de la notaria. Representen entre el 0,2% i el 0,5% del pendent subrogat.
• Honoraris de la gestoria. Una mitjana de 200-500 euros, depenent de cada gestoria.
• Registre de la propietat. Corresponen als aranzels per inscriure la subrogació. El preu ronda els 100 euros.

Despeses a càrrec del client

Haureu d'aportar la comissió per subrogació d'hipoteca, si s'especifica al contracte. El preu està entre el 0% i el 2% sobre el total pendent i varia en funció de quan vas contractar el préstec hipotecari.

Les tres millors opcions per subrogar hipoteca són:

• Banco Santander:

• • A tipus d'interès fix, variable o mixt.
  • Podeu contractar productes addicionals per reduir l'import.
  • Pagues comissió de subrogació, taxació d'habitatge i nota simple.

• BBVA:

• • A tipus d'interès fix o variable.
  • No és obligatori contractar vinculacions.
  • Pagues comissió de subrogació i taxació d'habitatge.

• CaixaBank:

• A tipus d'interès fix o variable.
• Pots contractar bonificacions per rebaixar l'interès fins a un 1%.
• Les despeses de taxació les abona el banc.

El teu banc actual no es pot oposar a la decisió de subrogar la teva hipoteca, però el nou sí. Si això passa, pots fer el següent:

• Novació d'hipoteca i renegociar les condicions amb el banc actual.
• Cancel·lar el préstec actual i contractar-ne un de nou amb unes condicions diferents.