TIN i TAE d'una hipoteca: què són i per què són tan importants

El tipus d'interès nominal (TIN) és el preu que ens cobra un banc pel fet de prestar-nos diners. En altres paraules, quan demanem una hipoteca, el banc se n'emporta una quantitat com a remuneració pel servei. Aquest és el TIN.

Ara bé, el que ens costa en total una hipoteca sovint va més enllà del preu que posa el banc als diners. I aquí és quan entra la TAE .

La Taxa Anual Equivalent (TAE) és una variable composta per diversos factors, entre els quals trobem el TIN, les despeses i comissions associades amb la hipoteca i el termini de l'operació. Així, la TAE és el tipus d'interès que ens indica una informació valuosa: la quantitat real que paguem per un préstec hipotecari .

En general, la TAE inclou diverses despeses d'una operació hipotecària :

• El tipus d'interès nominal (TIN).
• La comissió dobertura d'una hipoteca, en cas que nhi hagi.
• Els productes vinculats al crèdit , és a dir, aquells que el client contracta sovint a canvi de bonificacions.
• Les despeses dels estudis de viabilitat que fa el banc per analitzar el teu grau de solvència.

Tots dos valors estan relacionats, però no són el mateix. Aquestes són les principals diferències entre TIN i TAE :

Per norma general, la TAE és més alta que el TIN i la diferència serà més gran depenent del tipus de préstec i les despeses addicionals que inclogui. Tot i això, TIN i TAE coincideixen en cas que els interessos es paguin una sola vegada, per exemple a venciment d'un producte.

Ambdós valors són importants, encara que, de fet, a l'hora de contractar una hipoteca ens interessa fixar-nos en la TAE .

La TAE mesura de manera homogènia qualsevol operació financera sobre una mateixa base anual, sigui quina sigui la durada. Fins i tot si el préstec és d'uns mesos, la Taxa Anual Equivalent et diu exactament això: quant equivaldria el cost a un any.

I és per això que, prenent la TAE com a referència, podem comparar diverses ofertes del mercat considerant el cost real sobre les nostres butxaques.

Comparem dues ofertes d'hipoteques hipotètiques, amb el TIN següent:

A primera vista, un pensarà que la hipoteca A és millor. No obstant això, aquests préstecs inclouen les condicions següents :

Totes aquestes condicions es veuen reflectides a la TAE de cada préstec, que, si ens fixem, resulta ser la següent:

Així, concloem que la hipoteca A realment ens costarà un 2% més anualment , per la qual cosa la hipoteca B és millor a llarg termini.

El tipus d'interès nominal (TIN) és un percentatge que fixa el mateix banc a l'hora doferir préstecs i es regeix per la llei de l'oferta i la demanda. En general, aquest tipus d'interès serà més gran com més risc suposi a la teva entitat bancària l'operació.

En el cas de les hipoteques fixes, el TIN serà un percentatge fix, mentre que, el TIN de les hipoteques variables està compost per l'euríbor + el diferencial que el banc assenyali per al benefici.

Per calcular la TAE, es fa servir aquesta fórmula matemàtica que pren el TIN i la freqüència dels pagaments ( f ), a més d'altres dades, com ara les comissions del banc i altres despeses de l'operació.

De tota manera, no t'has de preocupar! Hi ha calculadores en línia gratuïtes, com la que ofereix el Banc d'Espanya a la seva pàgina web.

Aleshores, com sé quina és la TAE?

Els bancs (i les empreses d'intermediació hipotecària) estan obligats per llei a informar sobre la TAE en tots aquests casos:

• En anuncis o publicitat on es faci referència al preu o el cost d'un préstec.
• A la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN), abans de formalitzar un contracte.
• Als contractes sobre hipoteques que se signin amb els seus clients.
• Als documents de liquidació .
• A les ofertes vinculants.