Novació d'hipoteca: com millorar les condicions de la teva hipoteca al banc

La novació hipotecària és un procés pel qual sol·licites al banc la modificació i millora de les condicions del teu préstec un cop contractat. L'objectiu és arribar a un acord amb l'entitat financera per renegociar el préstec i canviar les clàusules que et convinguin més.

Els requisits que has de complir per accedir a la novació del teu préstec hipotecari són:

• Estar al corrent de les quotes mensuals .
• Porteu un mínim d'1 a 3 anys abonats d'hipoteca.

Els canvis que podeu fer a la novació d'hipoteca són:

• El tipus d'interès. Reducció de l'interès, el canvi de tipus variable a fix o el traspàs de l'IRPH a l'euríbor, entre d'altres opcions.
• Alteració del termini. L'ampliació del període de pagament del préstec implica una rebaixa de les quotes mensuals.
• Comissions. Pots sol·licitar anul·lar comissions que no t'interessin i per les que estiguis cobrant, com les d'amortització.
• Ampliació o reducció del capital. L'increment se sol·licita si vols fer front a un nou projecte amb més finançament.
• Garanties de pagament. Afegir o treure titulars, eliminar avals o incloure noves garanties, com ara propietats o vehicles.
• Clàusules abusives. Eliminar clàusules com les clàusules terra o clàusules zero.

Recórrer a la novació és convenient si busques el següent:

• Si voleu passar de tipus d'interès variable a fix. La novació és l'opció perfecta per canviar el tipus d'interès variable a fix.
• Si vols gaudir de quotes mensuals més baixes. Podeu allargar el termini de pagament i així reduir l'import de cada mes.
• Si necessites més diners per a un altre projecte. Pots augmentar el capital del préstec i obtenir més finançament per fer reformes o un altre pla personal.
• Si vols eliminar o afegir nous titulars. En cas de divorci o d'un habitatge heretat, pots assignar el préstec a nom de la persona que es vulgui apropiar de l'immoble.

Els avantatges de la novació hipotecària són:

• Adaptar les condicions del préstec a la situació financera en què et trobis.
• Esplai econòmic , fins i tot plantejant la possibilitat d'estalviar.
• En general, més barat que la cancel·lació de la hipoteca.

Per contra, els desavantatges són:

• El tràmit no és gratuït i hauràs de complir unes despeses.
• Les modificacions que facis podrien tornar-se en contra en un futur.
• El banc pot rebutjar els canvis que proposis negociar.

La novació hipotecària costa diners. A continuació, et detallem quines són les despeses principals i qui se'n fa càrrec.

Despeses de la novació a càrrec del banc

Tal com estableix l'article 14 de la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, els costos que haurà d'assumir l'entitat bancària encarregada de la novació són:

• Honoraris de la gestoria. La gestoria corresponent paga els impostos necessaris i inscriu les modificacions del préstec al Registre de la Propietat.
• Honoraris de la notaria. Els aranzels notarials per l'escriptura de l'acord de novació comprenen entre el 0,2% i el 0,5% de l'import restant de la hipoteca.
• Despeses d'inscripció al Registre de la Propietat. El prestador s'encarrega de la inscripció dels canvis al Registre. Té un preu mitjà que oscil·la entre el 0,1% i el 0,25% del capital pendent de pagar.
• Impost sobre Actes Jurídics Documentats (IAJD). L'abona l'entitat bancària i el preu oscil·la entre el 0,5% i el 2% sobre l'augment del préstec.

Despeses de la novació a càrrec del client

Els costos que abona el client corresponen a la comissió per novació. L'import oscil·la entre el 0% i l'1% del capital pendent de la hipoteca, segons els canvis:

• Comissió per canvi de tipus d'interès. Si feu una novació per canviar de tipus d'interès variable a fix, no haureu d'abonar la comissió. Una mesura que s'estén des del 24 de novembre del 2022 fins al 31 de desembre del 2023.
• Comissió per ampliació de termini. El percentatge no podrà superar el 0,1% de l'import pendent.
• Comissió per altre motiu. Davant de qualsevol altre canvi, el preu es pacta prèviament amb l'entitat bancària. Oscil·la entre el 0,5% i l'1%.

El procés per aconseguir una novació hipotecària consta de cinc passos, els quals et detallem a continuació:

1. Contacta amb el teu banc. Acudeix a la teva entitat bancària i comenta-li al teu banquer les intencions de modificar el teu préstec hipotecari.
2. Negocia les condicions que vols canviar. Si el banc dóna el vistiplau a la teva sol·licitud, probablement et proposi altres condicions o limitacions. Si no et convencen, insisteix.
3. Tramet tots els documents que et demanin. L'entitat financera us demanarà que lliuris nous documents per estudiar la sol·licitud i determinar si aproven o no la petició.
4. Analitza la nova oferta hipotecària. Davant d'una oferta vinculant final, estudia-la a fons i decideix si l'acceptes o la rebutges.
5. Formalitza la novació davant de notari. Si acceptes la novació, acudeix al notari per signar-la. La gestoria de l'entitat bancària inscriurà després els canvis en el Registre de la Propietat.

El banc es pot oposar a la negociació de millores o aplicar noves condicions al préstec. En aquest cas, tens dues opcions:

1. Subrogar la teva hipoteca a una altra entitat financera. Podràs canviar aspectes com ara el tipus d'interès o el termini d'amortització.
2. Cancel·lar el préstec i sol·licitar-ne un de nou. Així obtindràs una nova hipoteca amb les condicions que més et convinguin.