Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019: Cómo afecta a propietario e inquilino

La LAU regula los contratos de alquiler de vivienda habitual en España. Fue publicada por primera vez en 1964, aunque ha padecido sustanciales modificaciones a lo largo de los años.

Pero ¿cuál es la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente? Actualmente tomamos la redacción de la Ley 29/1994, con su última actualización según el Real Decreto-ley 7/2019.

Y ¿para qué sirve la Ley de Arrendamientos Urbanos? La LAU de 2019 tiene dos objetivos principales:

• Garantizar una mayor protección y seguridad a los inquilinos en comparación con las leyes anteriores.
• Flexibilizar el mercado del alquiler, en un momento en que la demanda de pisos en alquiler es superior a la oferta de viviendas disponibles.

Esto es lo que dice el artículo 9 de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la duración del contrato de alquiler:

1. Si el propietario es una persona física, el alquiler tendrá un mínimo de 5 años.
2. Si el propietario es una persona jurídica, el mínimo serán 7 años.

En caso de que el contrato sea inferior a este tiempo, deberá prorrogarse anualmente hasta alcanzar el mínimo.

Sí, se harán hasta tres prórrogas anuales automáticas después de la fecha de vencimiento del contrato, según el artículo 10 de la LAU.

Puedes oponerte a las renovaciones, en estos plazos de notificación:

• Dos meses de antelación, en caso del inquilino.
• Cuatro meses antes del vencimiento del contrato, en caso del propietario.

Sí, tanto el inquilino como el propietario tienen la posibilidad de rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo.

A continuación te contamos los motivos para terminar el contrato en cada caso:

Si eres el inquilino:

• Con un previo aviso de 1 mes de antelación, puedes finalizar el contrato sin justificación.
• Se establece un periodo de 6 meses de permanencia desde la firma del contrato. En el caso de incumplimiento, el propietario puede quedarse con la fianza.

Si eres el propietario: 

Puedes rescindir el contrato por incumplimiento y quedarte con la fianza como compensación:

• Por impago de las rentas o de la fianza.
• Por subarriendo no consentido.
• Por daños causados a la propiedad u obras no consentidas.
• Por realizar actividades molestas o ilícitas.

También puedes recuperar la vivienda para uso habitual para ti o para tus familiares más cercanos. Según el artículo 9, los requisitos son estos:

• Debe haber pasado un año desde la firma del contrato.
• Debes avisar al inquilino con al menos 2 meses de antelación.
• Si, tres meses después de extinguirse el contrato, no has usado la vivienda para tal fin, el inquilino podrá volver y pedir una indemnización.

El artículo 17 de la LAU, sobre la determinación de la renta, establece los siguientes puntos:

• El pago debe efectuarse durante los primeros 7 días del mes.
• El propietario no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.
• El casero debe entregar el recibo del pago al inquilino.
• Durante un plazo determinado, se puede acordar reemplazar todo o parte del pago mensual por el compromiso del inquilino de hacer reformas, con unas condiciones pactadas.

La cuantía de la renta, el método de pago y la periodicidad del pago quedan al libre acuerdo de las partes.

El artículo 18 de la nueva LAU determina que solo se podrá actualizar la renta siempre que así se especifique en el contrato de arrendamiento. Además:

• Si no se determina el índice de referencia, se usará por defecto el Índice de Garantía a la Competitividad (IGC).
• No se puede subir el alquiler más que lo que indica el Índice de Precios al Consumo (IPC).

Para la subida o bajada del alquiler, se deberá notificar con un mes de antelación y usar el último valor publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Este artículo de la LAU ha cambiado varias veces en los últimos años. Desde abril de 2015, deberás dedicar sí o sí una cláusula del contrato a la actualización de la renta. De otro modo, no se podrá aplicar actualización alguna.

El depósito de la fianza es obligatorio y su cantidad es de una mensualidad en caso de alquiler de vivienda o de dos en caso de uso distinto a la vivienda, en general.

Además, el artículo 36 dispone lo siguiente:

• Durante los primeros 5 o 7 años la fianza no puede ser actualizada.
• Cada vez que se prorrogue el alquiler, la fianza podrá ser actualizada para ajustarse a la cantidad de las rentas.

La última Ley de Vivienda modifica el artículo 20 de la la LAU y atribuye al propietario la obligación de pagar los honorarios de la inmobiliaria, en todos los casos.

Así se lleva haciendo desde el 26 de mayo de 2023, día en que la Ley entró en vigor.

No se establece una cantidad fija para los honorarios de la agencia, por lo que esta queda al libre mercado.

Esto depende del motivo de la reparación y, también, de su coste:

Reparaciones a cargo del propietario

La LAU, en el artículo 21, obliga al propietario a realizar toda obra necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad. Además:

• El arrendatario deberá soportar las obras de conservación.
• Si la obra dura más de 20 días, se deberá disminuir la renta mensual proporcionalmente a la parte de la vivienda privada de uso.
• El límite es la destrucción de la vivienda, en cuyo caso se extinguiría el contrato.

Estas reparaciones pueden ser del interior del inmueble o del edificio, siempre que el deterioro sea por desgaste, uso ordenado o imposición de una autoridad competente.

Reparaciones a cargo del inquilino

Por su parte, el arrendatario deberá asumir:

• Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso diario de la vivienda, como un cambio de bombilla o un espejo roto.
• Las obras mayores si el inquilino es el responsable directo de su deterioro, según los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

También se podrá negociar una rebaja del alquiler a cambio de obras de mejora en el inmueble, de manera total o parcial, siempre que se llegue a un acuerdo.

El subarrendamiento de un inmueble ocurre cuando un inquilino alquila parte de la vivienda a una tercera persona.

El artículo 8 de la LAU establece cuatro puntos claves para que esta práctica sea legal:

• Solo se puede subalquilar una parte del inmueble.
• El propietario tiene que dar consentimiento por escrito.
• El precio del subarriendo no puede ser superior al del alquiler original.
• El contrato de subarriendo está sujeto al contrato original.

Según el artículo 27, el propietario tiene derecho de elevar la renta un 10 % al consentir el subarriendo parcial. El subarriendo no consentido es motivo suficiente de resolución del contrato.

La LAU remarca la diferencia entre los alquileres de vivienda habitual y aquellos destinados a un “uso distinto del de vivienda”.

Entre ellos, encontramos el alquiler de temporada, que tiene las siguientes características:

• Una duración de entre 32 días y 11 meses, por norma general.
• Un motivo que justifique la temporalidad, como circunstancias laborales o académicas.
• Las condiciones del alquiler temporal quedan al libre pacto entre propietario e inquilino.

Si el propietario decide poner la vivienda a la venta durante el contrato, el inquilino tiene derecho de compra preferente, según el artículo 25:

• El derecho de tanteo tiene vigor durante los 30 días naturales tras la notificación del propietario, que debe incluir el precio y las condiciones.
• Si no ha habido notificación o se omitieron las condiciones requeridas y se ha efectuado la compraventa a un tercero, el inquilino dispone del derecho de retracto. Para ello, tiene 30 días desde que el nuevo propietario notifique al inquilino de las condiciones de la compraventa.