Actualizado el 15 de marzo de 2023
Tras la irrupción de un nuevo Gobierno en 2019, la política inmobiliaria en España sufrió un drástico cambio y la que hasta aquel entonces era la ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013 llegaría a su fin en detrimento de una nueva LAU de 2019. Por lo tanto, antes que nada, es de vital importancia tener en cuenta que, aunque a veces leamos en Internet “Nueva ley” podría referirse a la ley de 2013 y no a la de 2019. Por lo tanto, es indispensable fijarse en la fecha del artículo o el año de la ley, porque son bastante distintas y la nueva conlleva muchos cambios cruciales en el alquiler de viviendas.
Si la ley de 2013 se basaba principalmente en la libertad entre arrendador y arrendatario, la flexibilización o la reducción en las prórrogas de contrato con el objetivo de dinamizar el mercado, la de 2019 establece una serie de cambios reguladores que protegen los intereses del arrendatario.
¿En qué consiste la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
En el momento de alquilar una vivienda, es importante seguir todos los pasos y cumplir con la normativa estatal. Actualmente para regular la gestión de alquiler debemos seguir regirnos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta, tal y como el nombre indica, se encarga de regular todos los alquileres de bienes inmuebles en España.
La normativa se modificó por última vez en el 2019 después de la sanción del Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, para introducir condiciones más favorables para el inquilino.
Principales características
Cabe destacar que entre las nuevas medidas se encuentra una ampliación de la duración de los contratos de arrendamiento, el aumento de la prórroga táctica o la obligación de actualizar las rentas según el IPC. Todos estos aspectos los veremos más en detalle a continuación.
Puntos relevantes de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
A continuación, os detallamos los puntos que consideramos más relevantes de esta nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.
Plazos y duración
– Ampliación de la duración del contrato. La nueva ley amplía de 3 a 5 años la duración mínima obligatoria de los contratos de arrendamiento urbanos. Si el arrendador es persona jurídica, el plazo asciende a 7 años. En el primer caso, durante esos 5 años, el arrendador solo podrá recuperar la vivienda para el uso propio o su familia, siempre y cuando esté recogido en el contrato en el momento de la firma.
– Se amplía la prórroga obligatoria. Por otro lado, también se extiende la prórroga de 1 a 3 años, tanto si el arrendador es persona física como jurídica.
– Otro cambio en la prórroga es el plazo mínimo de preaviso, que pasa de 1 mes a 4 meses, y de 2 meses para el arrendatario de la prórroga tácita.
Modificaciones económicas
– Fianza. Con la nueva ley el arrendador solamente puede solicitar 2 mensualidades como garantía adicional como máximo, además de la fianza obligatoria correspondiente a una mensualidad. Además, para una mayor transparencia, se establece la información mínima de los depósitos de fianza para facilitar el intercambio de datos entre Administraciones.
– Eliminación de la renovación automática de las rentas. De forma que no se aplicará actualización de rentas a los contratos, pero introduce la actualización asociada al Índice de Garantía de Competitividad, que no podrá superar el IPC. Es decir, se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC.
– Costes de inmobiliaria. Otra novedad a destacar es la eliminación del pago a las inmobiliarias cuando el arrendador sea persona jurídica. Estas son las principales medidas de la nueva ley de arrendamientos urbanos que, definitivamente, reduce la flexibilidad y libertad de la ley de 2013 para proteger al arrendatario.
– Índices de referencia del precio del alquiler. Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler para un mayor conocimiento del mercado. De este modo, servir de soporte a posibles medidas de política fiscal.
Objetivo de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos
La idea tras esta modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos es aumentar la protección y seguridad a los arrendatarios, es decir, a los inquilinos. Así como el objetivo de flexibilizar el mercado del alquiler, del mismo modo que se busca un equilibrio entre las necesidades de las viviendas y las garantías.
No obstante, tal y como indica el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, hay novedades tanto para los inquilinos como para los propietarios, con la intención de protegerlos en el momento de alquilar casa. Además, se aplican modificaciones para ofrecer una mayor protección a los grupos vulnerables y se fomenta la vivienda de alquiler asequible.
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