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¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de alquilar un piso?

Para alquilar un piso es necesario disponer de toda la documentación en regla. Ya sea el papeleo relacionado con la vivienda, como inscripciones, registros, contratos o información vinculada al estado del inmueble como tener los certificados correspondientes. 

  • Certificado de eficiencia energética del inmueble.
  • Documentación personal (DNI, NIE o pasaporte).
  • Título de la propiedad, es decir, las escrituras de la vivienda.
  • Últimos recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y los últimos recibos de las compañías de suministros.
  • Cédula de habitabilidad de la propiedad.
  • Fianza.
  • Escrituras de la propiedad.

Además, tanto el propietario como el inquilino han de acordar las condiciones y las cláusulas en el contrato de alquiler. Reflejando de cuánto tiempo será el arrendamiento, importe de la renta y la forma de pago, así como determinar la fianza, si existe opción a compra o no, la distribución de los gastos…

¿Se puede alquilar un piso hipotecado?

Esta es una de las cuestiones que se preguntan muchos los propietarios, en caso de que quieran poner en alquiler una vivienda hipoteca, pero, ¿es posible? Pues la respuesta depende del contrato del préstamo hipotecario firmado con la entidad bancaria. 

Antes de iniciar este paso, tendrás que consultar las escrituras de tu hipoteca y conocer si en el contrato se incluyen cláusulas que prohíben o limitan que se pueda arrendar la propiedad sobre la que recae la hipoteca.

¿Me puedo deducir la hipoteca de un piso alquilado?

No se puede desgravar en el IRPF la hipoteca de una vivienda alquilada. El motivo es que la deducción por vivienda en la declaración de la renta está ligada única y exclusivamente a la vivienda habitual. Por lo que el inmueble que tengas arrendado no puede cumplir en ningún caso con este requisito.


Información clave para alquilar tu piso

El mercado de alquileres en España

En España, actualmente, según el reciente informe de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) a finales de 2023 hay un total de casi 3 millones de viviendas en régimen de alquiler, dentro de un total de 18,4 millones de hogares en España, lo que supone que el 24% de la población vive de alquiler.

En cuanto al precio de estos alquileres, ha experimentado una desaceleración moderada y gradual durante 2023, pero teniendo un repunte en el tercer trimestre del año del 2,5% respecto al trimestre anterior y alcanzando una tasa anual del 4,5%, la más alta de 2023. El 2023 ha cerrado el año con un precio medio estatal por alquilar una casa de 12,1€/m², un valor que presenta un aumento del 10,1% respecto a diciembre de 2022.

Así, a pesar de esta desaceleración, cabe destacar que el precio del alquiler no ha parado de subir año tras año, y, de hecho, se encuentra en uno de los valores más altos hasta ahora vistos.

Los alquileres en las comunidades autónomas

La demanda en las principales ciudades también es un factor determinante que incrementa el importe mensual del arrendamiento. 

Las ciudades españolas que han presentado unos precios más elevados a finales de 2023 han sido, en el primer puesto, Barcelona con un valor de 20,5 €/m², seguida de Madrid con 17,9 €/m², Donostia - San Sebastián con un precio de 16,8 €/m², y Palma con un valor de 15,4 €/m².

Por el contrario, las ciudades con los precios de alquiler más bajos han sido en primer lugar Zamora con un precio de 6,2 €/m², Badajoz en segundo puesto con 6,5 €/m², y Ciudad Real y Lugo con un precio de 6,6 €/m².

 

Rentabilidad del alquiler en España

Invertir en el mercado inmobiliario es una de las opciones más comunes para obtener una fuente de ingresos segura y constante. Una buena manera es alquilar un piso, lo que supone recibir una cantidad de dinero mensualmente de la renta de alquiler. 

No obstante, invertir también conlleva sus riesgos, por eso es importante saber calcular la rentabilidad del alquiler para saber si la inversión es beneficiosa o no. Lo puedes hacer a través de un simulador de rentabilidad online, para tener una aproximación del beneficio que puedes obtener.

Cabe destacar que la rentabilidad bruta de la inversión en alquiler ha sido del 7,1 % de media en 2023, según Idealista.

Las capitales españolas que han obtenido una mayor rentabilidad han sido:

 

Lleida

Murcia

Huelva

Jaén

Segovia

Castelló

València

8,5 %

7,9 %

7,3 %

7,2 %

7,1 %

7 %

7 %

 

En el bando opuesto, las capitales que han tenido una menor rentabilidad son:

 

Donostia

Pamplona

Cádiz

Palma

A Coruña

3,8 %

4,7 %

4,7 %

4,8 %

4,8 %

 

Las principales capitales del país, Madrid y Barcelona, han presentado un porcentaje de rentabilidad medio. En Madrid la rentabilidad ha sido del 5,2 % y en Barcelona del 5,9 %.

Conocer todos los conceptos implicados, las operaciones que se han de realizar y de qué manera se han de llevar a cabo es fundamental. Porque son muchos los elementos a tener en cuenta en este tipo de inversiones, por lo que es mejor asegurarse de ir por buen camino. Y por eso, la mejor manera de hacerlo es a través de una inmobiliaria con servicio de alquiler. Una manera rápida y fácil de conseguir la máxima ganancia de tu arrendamiento.

 

Legislación del alquiler de viviendas en España

Destacamos los puntos más relevantes de la ley de la vivienda en España:

  1. Limitar los precios del alquiler en las zonas tensionadas:

    • Cuando el precio medio de alquilar en la zona supera en más del 30 % de los ingresos medios.

    • Cuando el alquiler haya subido un 5 % sobre el IPC en los últimos cinco años.

  2. Limitar la actualización del alquiler: una vez al año con un máximo del 3%.

  3. Introducir nuevas bonificaciones fiscales en el alquiler de inmuebles: todos aquellos propietarios que tengan menos de 10 viviendas (según la Comunidad Autónoma, 5 inmuebles o menos):

    • Bonificación del 50 %: propietarios que alquilen su vivienda.

    • Bonificación del 60 %: propietarios que hayan rehabilitado o mejorado la vivienda durante los últimos 2 años.

    • Bonificación del 70 %: propietarios que alquilen su vivienda por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o como vivienda asequible incentivada, protegida o alquilada a la Administración o entidades sin fines lucrativos.

    • Bonificación del 90 %: si el alquiler del inmueble se produce en áreas tensionadas y se rebaja al menos un 5% del precio del alquiler respecto al anterior.

  4. Penalizar aquellos propietarios que tengan sus viviendas vacías: aquellas que estén vacías más de dos años y cuyo propietario cuente con más de cuatro inmuebles en el mismo municipio. 

  5. Destinar el 30% de las promociones a viviendas protegidas y alquiler social.

  6. Mayor control y regulación de los desahucios: se amplía de 1 a 2 meses  el procedimiento de desahucio para ofrecer una vivienda a las familias. 

  7. Vivienda asequible incentiva: Son inmuebles de propietarios privados con beneficios fiscales o urbanísticos por alquilar a precios reducidos.

Documentos necesarios para alquilar una vivienda

Para alquilar una vivienda se deben disponer de una serie de documentos para demostrar que se cumple con los requisitos legales.

Esta documentación es:

  • Título de propiedad

  • Certificado de eficiencia energética

  • Facturas de los suministros 

  • Factura del IBI


Según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda a alquilar, también será necesario disponer de la cédula de habitabilidad o su sustituto, la licencia de primera ocupación.

Impuestos y gastos sobre el alquiler de una vivienda

A la hora de alquilar una vivienda, existen diversos pagos a los que tendrás que hacer frente como propietario, por una parte, los gastos de la compraventa, y, por otra, los gastos fijos.

Los gastos de compraventa son los relacionados con la operación previa al alquiler de la vivienda, es decir, los correspondientes de la compra del inmueble. Por tanto, los gastos a asumir son por:

  • La compra de la vivienda.

  • Los servicios de la inmobiliaria, si fuera el caso.

  • Los servicios de notaría y, opcionalmente, los de gestoría.

  • El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Cuando la vivienda es de segunda mano.

  • El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Cuando la vivienda es de obra nueva.

Los gastos fijos son aquellos que corresponden al mismo hecho de ser propietario de un alquiler:

  • El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): este gasto se puede pagar a media con el inquilino si se llega a un acuerdo.

  • Las tasas: De basuras, de agua… según el municipio.

  • El seguro del hogar.

  • De la comunidad de vecinos (si fuera el caso).

  • Suministros de agua, luz y gas: este gasto puede ir a cargo del propietario o del inquilino según se pacte.

  • El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

 


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