Aprende a calcular la rentabilidad del alquiler de manera sencilla

La rentabilidad bruta del alquiler mide el rendimiento económico del alquiler de la vivienda en un sentido más amplio, pues resulta de la relación entre el precio de compra y los ingresos que recibes.

La fórmula para calcular la rentabilidad bruta del alquiler divide los ingresos anuales entre el precio de compraventa y lo multiplica por 100 para sacar un porcentaje.

A modo de ejemplo: tenemos un piso que costó 120.000 € y lo hemos alquilado por 650 € al mes (es decir, 7.800 € al año). La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se calcularía así:

7.800 € / 120.000 € x 100 = 6,5 %

Ahora sabemos que este piso nos genera anualmente un beneficio bruto del 6,5 % sobre el precio que pagamos por él.

La rentabilidad neta del alquiler supone de un cálculo más preciso, pues tiene en cuenta todos los gastos asociados con la operación a lo largo del año y los resta de los ingresos anuales. Los ejemplos más comunes de gastos son:

• Gastos fijos, como los de la comunidad de propietarios o el seguro del hogar.
• Gastos de mantenimiento, si los hubiese.
• Tributos anuales, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de recogida de residuos municipales.
• Intereses de la hipoteca, si procede.

Además, en lugar de tomar el precio de compraventa como divisor, ahora nos basamos en el valor total de la inversión, es decir, la suma del precio de la vivienda, los gastos e impuestos de compraventa. Si tuviste que hacer reformas para habilitar el piso, este gasto deberá agregarse también.

Calcular la rentabilidad es especialmente útil al comprar un piso para alquilar como inversión, sobre todo si utilizamos el apalancamiento financiero, es decir, si pedimos financiación a la hora de hacer una inversión inmobiliaria.

Para este caso, debemos tener en cuenta dos aspectos relacionados con los préstamos:

• Los intereses que pagas por tu hipoteca al banco también suponen un coste periódico. No lo es, sin embargo, la cantidad de las cuotas de tu hipoteca, que sirven para amortizar el capital prestado.

• El divisor será el capital total invertido, es decir, el dinero que ponemos de nuestro bolsillo. En este caso, se reducirá al dinero de entrada de la hipoteca y los gastos correspondientes.

Pongamos un ejemplo práctico. Compramos un piso para invertir en Girona y pedimos una hipoteca:

• La entrada de la hipoteca fue de 60.000 € (incluidos los gastos de compraventa).
• Del total de nuestras cuotas hipotecarias, al año pagamos unos 1.100 € en intereses bancarios.
• Entre gastos fijos y tributos pagamos 900 € anuales.
• Lo hemos alquilado por 800 € al mes (9.600 € al año).

Entonces, restamos los gastos e intereses anuales de los ingresos anuales, lo dividimos por el capital invertido y lo multiplicamos por 100:

(9.600 € – 900 € – 1.100 €) / 60.000 € x 100 = 12,6 %

Con estos datos, sabemos que la rentabilidad de nuestro piso en alquiler con apalancamiento es del 12,6 %. En otras palabras, cada año recibimos de vuelta un 12,6 % del total de nuestro dinero invertido.

Según los últimos datos de Idealista, durante el tercer trimestre de 2023 la rentabilidad de los alquileres en España fue del 7,1 % de media.

Las ciudades capitales de provincia más rentables del país, con una rentabilidad superior a la media, son las siguientes:

• Murcia (8,3 %)
• Lleida (8,0 %)
• Huelva (7,6 %)
• Jaén (7,3 %)

Otras ciudades a destacar son Castelló de la Plana (7,0 %), Almería (6,9 %), Alacant (6,8 %), València (6,5 %), Málaga (5,9 %), Barcelona (5,8 %) y Madrid (5,2 %).

Entre las ciudades con una rentabilidad de la vivienda más baja encontramos Donostia (3,8 %), Palma (4,5 %), Pamplona y A Coruña (4,7 %).

Aun así, las rentabilidades de las oficinas (12,7 %) y los locales (9,8 %) son incluso superiores a la de la vivienda.

Este estudio calcula la rentabilidad bruta según el precio de venta y el precio de los alquileres de las propiedades ofertadas en el portal inmobiliario.

Cuanto más alto el porcentaje de rentabilidad de tu vivienda en alquiler, mejor.

Ahora bien, ¿qué rentabilidad es buena como tal? Por lo general, una rentabilidad inferior al 4 % no resulta atractiva. Los inversores buscan oportunidades con una rentabilidad en torno al 9 % en segundas ciudades, donde hay una alta demanda del alquiler y un precio de la vivienda más bajo.

En ciudades punteras, como Madrid o Barcelona, donde el precio de la vivienda es más alto, una buena rentabilidad de un piso en alquiler para los inversores se sitúa sobre el 5 %.