¿Qué es y como calcular la rentabilidad del alquiler?

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler

Las alternativas para invertir son varias. A través de un fondo de inversión, aunque algunas entidades pueden cobrar por tener el dinero depositado, por lo que puede que no sea la mejor opción. También están otros métodos como invertir en bolsa o en criptomonedas, sin embargo, pueden ser opciones un poco abrumadoras si no se tiene cierta experiencia. Pero si hablamos de inversión, la rentabilidad del alquiler es un concepto que siempre está presente. Si quieres saber más, te explicamos la fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler.

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Invertir en la vivienda 

Ya sea porque tienes un inmueble de tu propiedad o porque estés pensando en comprar un piso para alquilar, pero invertir en la vivienda sigue siendo una de las mejores alternativas. Además, el sector inmobiliario está en auge siendo el año pasado, 2021, un gran impulso para las actividades inmobiliarias. Batiendo récords de compraventa, en concreto, se registraron un total de 565.523 operaciones, la cifra más alta desde 2007.

Pero, ¿es un buen momento para invertir? La rentabilidad de la vivienda es España cerró el ejercicio anterior con un 6,5 % que si bien baja un 0,3 % respecto a la rentabilidad de 2020 (6,8 %), la más alta de la última década, siguen siendo datos positivos. El alza de la inflación junto con los bajos tipos de interés han consolidado los activos inmobiliarios con una opción de amparo y atrayente para invertir. 

¿Comprar o alquilar?

Si te decides invertir en el sector inmobiliario podrías hacerlo de diversas formas. Una de ellas sería comprar una casa para después reformarla y terminar vendiéndola por mayor precio. O bien, podrías alquilar un piso que tengas en propiedad. Son distintas posibilidades, aunque igual de válidas, solo se trata de encontrar la más adecuada para ti. 

De igual modo, en ambos casos obtendremos inversión. En el caso de arrendar el inmueble es importante saber calcular la rentabilidad del alquiler de la vivienda para saber los beneficios que obtenemos. 

Rentabilidad bruta y rentabilidad neta

Antes de adentrarte en contratos y el papeleo hay que tener en cuenta ciertos términos, uno de ellos es la rentabilidad del alquiler. Este concepto hace referencia al precio de venta de compra con los beneficios anuales del alquiler que obtenemos como propietarios. 

Uno de los errores más comunes es pensar que para calcular la rentabilidad del alquiler solo se tenga en cuenta las rentas cobradas y el coste total de la inversión, sin tener en cuenta los gastos. De ser así, únicamente estaríamos hablando de la rentabilidad bruta. 

Para ello, hay que fijarnos en dos puntos:

  • Precio de compraventa de la vivienda
  • Renta del alquiler 

La fórmula para la rentabilidad bruta sería: 

Ingresos anuales del alquiler/ Precio de la vivienda x 100

Veámoslo con un ejemplo mejor. El precio de una propiedad es de 100.000 euros y estimamos que las cuotas del alquiler son de 825 euros.

  1. Lo primero es multiplicar las mensualidades por 12 meses para conocer la renta anual: 

825 euros x 12 = 9.900 euros.

  1. El siguiente paso es dividir el beneficio anual del alquiler por el precio de la vivienda:

9.000 euros / 100.000 euros = 0,09

  1. Por últimos, la rentabilidad siempre se expresa en porcentaje, de manera que se tiene que multiplicar por 100: 

0,09 x 100 = 9 %

Como comentábamos esta rentabilidad no es real, para obtener la rentabilidad neta hay considerar los gastos de inversión y los gastos fijos. 

Gastos e inversiones a tener en cuenta

Podemos clasificar todos los gastos en tres categorías:

Inversión

Los gastos de inversión son todos aquellos costes e impuestos asociados a la compra de una vivienda y que se suman al precio de adquisición de la misma.

  • Gastos de notaría
  • Impuestos
  • Gastos de inscripción
  • Reformas
  • Comisión del intermediario

Gatos fijos

Son los que tendrás que afrontar, indistintamente de si recibes las rentas del alquiler o no. Cabe destacar que es fundamental tenerlos en cuenta, sobre todo a la hora de evaluar riesgos como una situación de impago o cuando el inmueble este sin alquiler.

  • Gastos de comunidad
  • Seguros de alquiler
  • IBI
  • Servicios de consumo mínimos
  • Costes de administración de alquiler

Gatos de mantenimiento

Hacen referencia a los gastos vinculados al mantenimiento de la vivienda en condiciones óptimas. Es decir, los imprevistos y desperfectos ocasionales.

  • Reparaciones
  • Derramas
  • Gastos de puesta a punto

Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler

Una vez tengamos conocimiento de todo lo anterior, llega el momento de calcular la rentabilidad neta de la inversión. Para ello debemos realizar los siguientes cálculos.

Al precio de compraventa de 100.000 euros le tenemos que sumar todos los gastos de inversión que supondremos que asciendes a 20.000 euros.

Coste total de inversión será de 120.000 euros.

Después sumamos los gastos tanto fijos y de mantenimiento que supondremos que son de 1.400 euros y 1.000 euros respectivamente.

Gastos fijos de 2.400 euros

Partimos de la siguiente fórmula para calcular la rentabilidad neta

(Ingresos anuales del alquiler – gastos) / inversión x 100

Y continuando con el ejemplo anterior, los ingresos anuales del alquiler son de 9.900 euros, podemos resolver la operación:

(9.900 euros – 2.400 euros) / 120.000 euros x 100 = 6,25 %

La rentabilidad neta de una vivienda alquilada según los parámetros establecidos es de 6,25 %.

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