Subrogación de hipoteca: ¿qué es y en qué consiste?

Es el cambio del préstamo de un banco a otro para lograr unas condiciones más beneficiosas y acordes con tu situación económica del momento.

Los requisitos para la subrogación son:

• Tener una hipoteca vigente con tu entidad bancaria.
• Llevar de uno a tres años pagando las mensualidades sin atrasos, según el banco.
• El capital pendiente no puede superar el 80%.
• Una situación laboral y financiera estable. Para demostrarlo necesitarás:
  • Si eres asalariado. Copia del contrato indefinido.
  • Si eres autónomo. Corroborar que llevas tiempo facturando de forma constante.

Las condiciones que podrás mejorar de tu préstamo son:

• Cambio de tipo de interés.
• Eliminar comisiones o vinculaciones que no quieras.
• Alargar o acortar el plazo de devolución del préstamo.
• Eliminar cláusulas abusivas.

Es importante saber que no podrás aumentar el capital del préstamo ni agregar o suprimir titulares.

Existen dos tipos de subrogación:

• Subrogación de acreedor. Cambio de tu hipoteca de un banco a otro diferente para conseguir cláusulas más ventajosas.
• Subrogación de deudor. Se lleva a cabo un cambio del titular del préstamo, por lo que una nueva persona asume las obligaciones y responsabilidades de pago

Los pasos que debes seguir para subrogar tu hipoteca son breves y sencillos:

1. Compara ofertas de bancos. Escoge la que más te guste y utilízala para negociar con las demás.
2. Contacta con tu banco. Infórmales acerca de tu intención de subrogar, tal vez te ofrecen una contraoferta mejor.
3. Escoge una oferta y espera a tu banco. El banco que elijas presentará una oferta vinculante a tu banco, el cual podrá presentar una contraoferta.
4. Decide con qué oferta te quedas. ¿Oferta o contraoferta? Decide con qué propuesta te quedas.
5. Formaliza la subrogación ante notario.

Siempre es conveniente subrogar una hipoteca. Al fin y al cabo, proceder con el trámite implica que habrás encontrado una hipoteca con mejores condiciones. Si buscas cambiar el tipo de interés de tu préstamo de variable a fijo, cuanto antes lo hagas, mejor. Así podrás beneficiarte de unas cuotas mensuales estables y pagarás menos intereses.

Las ventajas principales de la subrogación son:

• Mejorar las condiciones, como la reducción del interés o la eliminación de vinculaciones.
• Gastos más bajos que una cancelación de hipoteca.
• No pagarás el IAJD ni la comisión de apertura.

Las desventajas son:

• Comisiones y gastos de subrogación más caros que al hacer una novación.
• El banco puede rechazar el préstamo.

Existen diversos gastos. A continuación te explicamos cuáles son y quién se encarga de ellos.

Gastos a cargo del banco

El banco abona los siguientes gastos, según la ley hipotecaria actual:

• Aranceles de la notaría. Representan entre el 0,2% y el 0,5% de lo pendiente subrogado.
• Honorarios de la gestoría. Una media de 200 a 500 euros, dependiendo de cada gestoría.
• Registro de la Propiedad. Corresponden a los aranceles por inscribir la subrogación. El precio ronda los 100 euros.

Gastos a cargo del cliente

Deberás aportar la comisión por subrogación de hipoteca, si se especifica en el contrato. Su precio está entre el 0% y el 2% sobre el total pendiente y varía en función de cuándo contrataste el préstamo hipotecario.

Las tres mejores opciones para subrogar hipoteca son:

• Banco Santander:

• • A tipo de interés fijo, variable o mixto.
  • Puedes contratar productos adicionales para reducir el importe.
  • Pagas comisión de subrogación, tasación de vivienda y nota simple.

• BBVA:

• • A tipo de interés fijo o variable.
  • No es obligatorio contratar vinculaciones.
  • Pagas comisión de subrogación y tasación de vivienda.

• CaixaBank:

• A tipo de interés fijo o variable.
• Puedes contratar bonificaciones para rebajar el interés hasta un 1 %.
• Los gastos de tasación los abona el banco.

Tu banco actual no puede oponerse a la decisión de subrogar tu hipoteca, pero el nuevo sí. Si esto sucede, puedes hacer lo siguiente:

• Novación de hipoteca y renegociar las condiciones con tu banco actual.
• Cancelar el préstamo actual y contratar uno nuevo con unas condiciones diferentes.