Subrogación de hipoteca: ¿qué es y en qué consiste?

La subrogación de tu hipoteca te permitirá cambiar a mejor condiciones distintos aspectos.

Andrea Poveda Autora
5 min de lectura Tiempo estimado
9 ago 2023 Última actualización

Índice de contenidos

  1. ¿Qué es una subrogación de hipoteca?

  2. ¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca?

  3. ¿Qué condiciones hipotecarias se pueden modificar con la subrogación?

  4. ¿Qué tipos de subrogación de hipoteca existen?

  5. ¿Qué pasos hay que seguir para subrogar tu hipoteca?

  6. ¿Cuándo es conveniente subrogar tu hipoteca?

  7. ¿Cuáles son los pros y contras de la subrogación de hipoteca?

  8. ¿Qué gastos tiene subrogar una hipoteca y quién se hace cargo?

  9. ¿Qué banco es el mejor para subrogar la hipoteca?

  10. ¿Qué hacer si no puedes subrogar tu hipoteca?

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

Es el cambio del préstamo de un banco a otro para lograr unas condiciones más beneficiosas y acordes con tu situación económica del momento.

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¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca?

Los requisitos para la subrogación son:

  • Tener una hipoteca vigente con tu entidad bancaria.
  • Llevar de uno a tres años pagando las mensualidades sin atrasos, según el banco.
  • El capital pendiente no puede superar el 80%.
  • Una situación laboral y financiera estable. Para demostrarlo necesitarás:
    • Si eres asalariado. Copia del contrato indefinido.
    • Si eres autónomo. Corroborar que llevas tiempo facturando de forma constante.

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¿Qué condiciones hipotecarias se pueden modificar con la subrogación?

Las condiciones que podrás mejorar de tu préstamo son:

  • Cambio de tipo de interés.
  • Eliminar comisiones o vinculaciones que no quieras.
  • Alargar o acortar el plazo de devolución del préstamo.
  • Eliminar cláusulas abusivas.

Es importante saber que no podrás aumentar el capital del préstamo ni agregar o suprimir titulares.

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¿Qué tipos de subrogación de hipoteca existen?

Existen dos tipos de subrogación:

  • Subrogación de acreedor. Cambio de tu hipoteca de un banco a otro diferente para conseguir cláusulas más ventajosas.
  • Subrogación de deudor. Se lleva a cabo un cambio del titular del préstamo, por lo que una nueva persona asume las obligaciones y responsabilidades de pago

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¿Qué pasos hay que seguir para subrogar tu hipoteca?

Los pasos que debes seguir para subrogar tu hipoteca son breves y sencillos:

  1. Compara ofertas de bancos. Escoge la que más te guste y utilízala para negociar con las demás.
  2. Contacta con tu banco. Infórmales acerca de tu intención de subrogar, tal vez te ofrecen una contraoferta mejor.
  3. Escoge una oferta y espera a tu banco. El banco que elijas presentará una oferta vinculante a tu banco, el cual podrá presentar una contraoferta.
  4. Decide con qué oferta te quedas. ¿Oferta o contraoferta? Decide con qué propuesta te quedas.
  5. Formaliza la subrogación ante notario.

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¿Cuándo es conveniente subrogar tu hipoteca?

Siempre es conveniente subrogar una hipoteca. Al fin y al cabo, proceder con el trámite implica que habrás encontrado una hipoteca con mejores condiciones. Si buscas cambiar el tipo de interés de tu préstamo de variable a fijo, cuanto antes lo hagas, mejor. Así podrás beneficiarte de unas cuotas mensuales estables y pagarás menos intereses.

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¿Cuáles son los pros y contras de la subrogación de hipoteca?

Las ventajas principales de la subrogación son:

  • Mejorar las condiciones, como la reducción del interés o la eliminación de vinculaciones.
  • Gastos más bajos que una cancelación de hipoteca.
  • No pagarás el IAJD ni la comisión de apertura.

Las desventajas son:

  • Comisiones y gastos de subrogación más caros que al hacer una novación.
  • El banco puede rechazar el préstamo.

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¿Qué gastos tiene subrogar una hipoteca y quién se hace cargo?

Existen diversos gastos. A continuación te explicamos cuáles son y quién se encarga de ellos.

Gastos a cargo del banco

El banco abona los siguientes gastos, según la ley hipotecaria actual:

  • Aranceles de la notaría. Representan entre el 0,2% y el 0,5% de lo pendiente subrogado.
  • Honorarios de la gestoría. Una media de 200 a 500 euros, dependiendo de cada gestoría.
  • Registro de la Propiedad. Corresponden a los aranceles por inscribir la subrogación. El precio ronda los 100 euros.

Gastos a cargo del cliente

Deberás aportar la comisión por subrogación de hipoteca, si se especifica en el contrato. Su precio está entre el 0% y el 2% sobre el total pendiente y varía en función de cuándo contrataste el préstamo hipotecario.

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¿Qué banco es el mejor para subrogar la hipoteca?

Las tres mejores opciones para subrogar hipoteca son:

  • Banco Santander:
    • A tipo de interés fijo, variable o mixto.
    • Puedes contratar productos adicionales para reducir el importe.
    • Pagas comisión de subrogación, tasación de vivienda y nota simple.
  • BBVA:
    • A tipo de interés fijo o variable.
    • No es obligatorio contratar vinculaciones.
    • Pagas comisión de subrogación y tasación de vivienda.
  • CaixaBank:
    • A tipo de interés fijo o variable.
    • Puedes contratar bonificaciones para rebajar el interés hasta un 1 %.
    • Los gastos de tasación los abona el banco.

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¿Qué hacer si no puedes subrogar tu hipoteca?

Tu banco actual no puede oponerse a la decisión de subrogar tu hipoteca, pero el nuevo sí. Si esto sucede, puedes hacer lo siguiente:

  • Novación de hipoteca y renegociar las condiciones con tu banco actual.
  • Cancelar el préstamo actual y contratar uno nuevo con unas condiciones diferentes.

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