Una subrogación de hipoteca, tanto de tipo fijo como hipoteca variable, se da cuando se cambia uno de los dos actores principales, deudor o acreedor, sin modificarse el préstamo original. En palabras simples, consiste en cambiar la hipoteca de banco o adquirir la hipoteca de un tercero. Se trata de un trámite frecuente, que puede ofrecer importantes ventajas al deudor, pero que debe conocerse bien para hacerlo con todas las garantías. En este post te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la subrogación de hipoteca.

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¿Qué es la subrogación de hipoteca?

En primer lugar, es importante saber que existen dos situaciones en las que podemos hablar de subrogación de hipotecas:

  • Cambio de deudor. Esta situación se da cuando un nuevo propietario adquiere una vivienda sobre la que pesa ya una hipoteca. Si el comprador decide aceptar la hipoteca que en su momento pactó el vendedor con el banco con todas sus cláusulas y condiciones hablamos de subrogación de hipoteca.
  • El segundo caso se da cuando el deudor decide cambiar de acreedor. Es decir, cuando decide cambiar de banco o entidad financiera para mejorar las condiciones de una hipoteca que ya existe. Este cambio suele pedirse para cambiar alguna cláusula abusiva o mejorar las condiciones, como eliminar el cláusula de suelo, común en las hipotecas de antes del año 2012.

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Subrogación de acreedor

La subrogación por cambio de acreedor mantiene el préstamo original en cuanto a antigüedad y modifica alguna de sus condiciones. Se  suele llega a esta situación tras fracasar en sus intentos de mejorar las condiciones actuales con la entidad que le facilitó el primer préstamo, es decir, la novación de la hipoteca. Este trámite acostumbra a ser más rentable durante los primeros años de la hipoteca, pues el pago de intereses supera todavía la amortización de capital.

Esta operación comporta una serie de ventajas para el deudor, como, por ejemplo, no comporta gastos de cancelación. Pero hay que saber que tan solo pueden modificarse los términos de la duración del préstamo y los tipos de interés. En caso de querer cambiar otras condiciones se tendrá que cancelar el primer contrato y elaborar uno nuevo.

Pese a esto, cuando se realiza una subrogación de hipoteca sí se deberán abonar los gastos que esta operación conlleva.

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Costes de la subrogación de hipoteca por cambio de banco

En referencia a los gastos de subrogación de hipoteca, este listado recoge todos los costes de esta operación:

  • Notaría.
  • Gestoría.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Comisión de subrogación.
  • Nueva tasación de la vivienda, a petición del banco.

Es importante, pues, informarse de los costes que comportará la operación para comprobar si el cambio de condiciones será verdaderamente rentable. Es frecuente que el coste de subrogación de hipoteca tarde varios años en amortizarse.

Subrogación de deudor

Este es el caso de un comprador al que se le ofrece la hipoteca del antiguo propietario de la vivienda. Este puede decidir aceptarla o no aceptarla, en ningún caso el vendedor puede obligar al comprador a subrogarse su hipoteca, tampoco a hacerse cargo de los gastos de cancelación de esta en caso de que no la quiera.

La subrogación de la hipoteca ofrece varias ventajas tanto al nuevo como al antiguo deudor:

  • Ahorro de costes para el vendedor al no tener que cancelar su préstamo hipotecario. Podrá eliminar su deuda sin tener que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca.

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Ventajas de la subrogación de hipoteca por cambio de deudor

  • Acceder a un préstamo en buenas condiciones ya negociadas.
  • Menor coste de constitución. Los trámites de una subrogación hipotecaria son siempre más baratos que los de constitución de una nueva hipoteca, tanto una de las hipotecas fijas como a tipo variable.
  • Es más fácil que el banco acepte la hipoteca ya existente que una nueva.

Es importante tener en cuenta que la subrogación a la hipoteca del promotor deberá ser aceptada por la entidad bancaria. De no ser así, o de tomar el comprador la decisión de optar por otro banco para su financiación, el promotor no podrá impedir que el propietario no se subrogue a su hipoteca y deberá ser él, el promotor, quien asuma los gastos de cancelación de la misma.

Desventajas de este tipo de subrogación de hipoteca

  • El futuro hipotecado asume la deuda y acepta todas las condiciones del préstamo, todas las comisiones y hasta posibles cláusulas abusivas del préstamo original.

Por estos motivos es fundamental analizar propuestas de hipotecas con otras entidades bancarias antes de aceptar la subrogación, estudiar bien todas sus condiciones y asegurarse que no tenga ninguna cláusula abusiva. Si todavía dispones dudas sobre esta operación, puedes contactar con nuestros expertos en hipotecas para asesorarte en este importante paso por los mejores profesionales.

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