¿Cómo te afecta la ley hipotecaria actual? Los 15 puntos esenciales

La Ley Hipotecaria (LH) es el conjunto de normativas que regulan los préstamos hipotecarios en España.

La normativa vigente es la Ley 5/2019, de 16 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. También se la conoce como la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI).

Entró en vigor el 16 de junio de 2019 por orden de la Comisión Europea, que emitió en 2014 una nueva directiva sobre la normativa de las hipotecas. Esta debía traspasarse a la legislación de cada país.

La ley protege al cliente mediante la transparencia en la fase precontractual. Para ello, las principales normativas son:

• Facilitar al cliente toda la información acerca del contrato. Con una antelación mínima de 10 días antes de la firma del contrato.
• Obligar a acudir al notario antes de la firma. Un experto debe comprobar que el cliente dispone y entiende todos los documentos entregados por el banco.
• Denegar la inscripción de cláusulas abusivas. Aquellas cláusulas contrarias a la normativa o abolidas por el Tribunal Supremo no se escrituran.

El banco debe entregarte antes de la firma del contrato los siguientes documentos:

• Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con la oferta vinculante final y sus datos.
• Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que contiene información sobre las cláusulas y condiciones del contrato.
• Si el préstamo es con interés variable, un documento con simulaciones de tus cuotas en distintos contextos del tipo de interés.
• Copia del proyecto de contrato.
• Información de los gastos que corresponden al cliente y al banco.

La distribución de los gastos asociados a la firma del contrato es la siguiente:

Gastos a cargo del banco

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
• Notaría
• Gestoría
• Registro

Gastos a cargo del cliente

• Tasación vivienda
• Copia de la Escritura

El cliente es quién paga, si se pacta, una comisión de apertura. Tan solo deberá abonarse una vez e incluirá los siguientes gastos:

• Comisión de estudio.
• Tramitación o concesión del préstamo.
• Otros costes que el banco quiera y pueda atribuir al cliente.

En el caso de contratar una hipoteca multidivisa, la comisión de apertura incluirá en este caso cualquier comisión por cambio de moneda.

Las comisiones por amortización anticipada las paga el cliente en caso de devolver la totalidad o una parte del préstamo hipotecario antes de tiempo. 

Estas comisiones cambian en función del tipo de interés al que contrates tu hipoteca:

Fuente: Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. 

Si no pagas las cuotas del préstamo hipotecario cuando toca, el banco te penaliza con el cobro de los intereses de demora:

• El interés se fija sobre el interés acordado en el préstamo, no sobre el interés legal del dinero.
• Se pueden sumar un máximo de 3 puntos porcentuales al interés.

Por ejemplo, si te retrasas en el pago de las cuotas de una hipoteca con un interés del 1,5%, con la suma del interés de demora no podrá superarse el 4,5%.

Si el cliente deja de pagar las cuotas, el banco esperará un período de tiempo concreto para iniciar la ejecución hipotecaria:

• Durante la primera mitad del préstamo. Impago de 12 cuotas mensuales o un importe correspondiente al 3% del capital prestado o 12 cuotas mensuales.
• Durante la segunda mitad del préstamo. Impago de 15 cuotas mensuales o un importe correspondiente al 7% del capital prestado.

Las cláusulas abusivas que perjudiquen intencionalmente a los clientes están eliminadas.

En concreto, se prohíben las cláusulas suelo, como menciona el Artículo 21 de la Ley: “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”. 

No obstante, desde 2019 se establece por defecto un interés mínimo del 0%. Esto implica que, ante un euríbor negativo, el tipo de interés no será negativo.

En cuanto a las ventas vinculadas y bonificaciones de la hipoteca:

• Está prohibida la venta de paquetes vinculados, formados por el préstamo y otros productos.
• Se permiten las ventas combinadas con productos o servicios que tu banco ofrece por separado al préstamo y que puedes escoger de forma voluntaria.
• Las bonificaciones deben presentarse al cliente detallando sus condiciones y precios.

La Ley Hipotecaria actual reduce las comisiones de conversión de los préstamos a tipo de interés variable a fijo. Los porcentajes son:

• Durante los 3 primeros años, la comisión es del máximo del 0,15%.
• Posteriormente, la comisión se reduce al 0%.

Las comisiones de conversión actuales son retroactivas. Por ende, también se aplica a cualquier préstamo hipotecario vigente desde antes de 2019.

Tras la implicación de la nueva Ley Hipotecaria en 2019, existen más libertades para aquellos clientes que quieran realizar una subrogación de su hipoteca:

• Anteriormente, si tu banco te mostraba una contraoferta con mejores condiciones que otras entidades, no había posibilidad de cambiar de banco.
• Con la normativa actual, tienes derecho a rechazarla y escoger con qué banco te quedas.

Ambos prestamistas e intermediarios hipotecarios deben cumplir con las siguientes normas de conducta y de organización: 

• Contar con los conocimientos y competencias necesarios sobre los préstamos y estar acreditados.
• Evaluar la solvencia del cliente tanto previa como durante el transcurso del préstamo.
• Consultar el historial crediticio del prestatario en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) u otra entidad privada para asegurar que no es un moroso.

Los intermediarios hipotecarios deben cumplir unos requisitos para ejercer su actividad:

• Estar inscritos en el Registro de intermediarios financieros por el Banco de España o un órgano competente de cada Comunidad Autónoma.
• Contar con los conocimientos y las competencias adecuadas.
• Disponer de honorarios comerciales y profesionales incluidos en el cálculo de la TAE.
• Carecer de antecedentes penales por delitos graves.
• No estar declarado en concurso de acreedores.

En esencia, la Ley Hipotecaria de 2019 produce los siguientes efectos en el mercado inmobiliario:

• Mayor información disponible para el cliente en la fase precontractual.
• Reducción de las inseguridades jurídicas.
• Reparto equitativo de gastos entre prestamista y prestatario.
• Facilidad para la subrogación o novación.