Novación de hipoteca: cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca en tu banco

La novación hipotecaria es un proceso por el cual solicitas al banco la modificación y mejora de las condiciones de tu préstamo una vez contratado. El objetivo es llegar a un acuerdo con la entidad financiera para renegociar el préstamo y cambiar las cláusulas que más te convengan.

Los requisitos que debes cumplir para acceder a la novación de tu préstamo hipotecario son:

• Estar al corriente de las cuotas mensuales.
• Llevar un mínimo de 1 a 3 años abonados de hipoteca.
• La hipoteca debe recaer sobre la vivienda habitual o primera vivienda.

Los cambios que puedes efectuar en la novación de hipoteca son:

• El tipo de interés. Reducción del interés, el cambio de tipo variable a fijo o el traspaso del IRPH al euríbor, entre otras opciones.
• Alteración del plazo. La ampliación del período de pago del préstamo implica una rebaja de las cuotas mensuales.
• Comisiones. Puedes solicitar anular comisiones que no te interesen y por las que estés cobrando, como las de amortización.
• Ampliación o reducción del capital. El incremento se solicita si quieres afrontar un nuevo proyecto con más financiación.
• Garantías de pago. Añadir o quitar titulares, eliminar avales o incluir nuevas garantías, como propiedades o vehículos.
• Cláusulas abusivas. Eliminar cláusulas como las cláusulas suelo o cláusulas cero.

Recurrir a la novación es conveniente si buscas lo siguiente:

• Si quieres pasar de tipo de interés variable a fijo. La novación es la opción perfecta para cambiar el tipo de interés variable a fijo.
• Si quieres disfrutar de cuotas mensuales más bajas. Puedes alargar el plazo de pago y así reducir el importe de cada mes.
• Si necesitas más dinero para otro proyecto. Puedes aumentar el capital del préstamo y obtener más financiación para hacer reformas u otro plan personal.
• Si quieres eliminar o añadir nuevos titulares. En caso de divorcio o de una vivienda heredada, puedes asignar el préstamo a nombre de la persona que quiera apropiarse del inmueble.

Las ventajas de la novación hipotecaria son:

• Adaptar las condiciones del préstamo a la situación financiera en la que te encuentres.
• Desahogo económico, incluso planteando la posibilidad de ahorrar.
• En general, más barato que la cancelación de la hipoteca.

Por contra, las desventajas son:

• El trámite no es gratuito y deberás cumplir con unos gastos.
• Las modificaciones que realices podrían tornarse en tu contra en un futuro.
• El banco puede rechazar los cambios que propongas negociar.

La novación hipotecaria cuesta dinero. A continuación, te detallamos cuáles son los gastos principales y quién se hace cargo de ellos.

Gastos de la novación a cargo del banco

Tal y como establece el Artículo 14 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los costes que deberá asumir la entidad bancaria encargada de la novación son:

• Honorarios de la gestoría. La gestoría correspondiente paga los impuestos necesarios e inscribe las modificaciones del préstamo en el Registro de la Propiedad.
• Honorarios de la notaría. Los aranceles notariales por la escritura del acuerdo de novación comprenden entre el 0,2% y el 0,5% del importe restante de la hipoteca.
• Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. El prestamista se encarga de la inscripción de los cambios en el Registro. Tiene un precio medio que oscila entre el 0,1% y el 0,25% del capital pendiente de abonar.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Lo abona la entidad bancaria y su precio oscila entre el 0,5% y el 2% sobre el aumento del préstamo.

Gastos de la novación a cargo del cliente

Los costes que abona el cliente corresponden a la comisión por novación. El importe oscila entre el 0% y el 1% del capital pendiente de la hipoteca, en función de los cambios:

• Comisión por cambio de tipo de interés. Si realizas una novación para cambiar de tipo de interés variable a fijo, no deberás abonar la comisión. Una medida que se extiende desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023.
• Comisión por ampliación de plazo. El porcentaje no podrá superar el 0,1% del importe pendiente.
• Comisión por otro motivo. Ante cualquier otro cambio, el precio se pacta previamente con la entidad bancaria. Oscila entre el 0,5% y el 1%.

El proceso para conseguir una novación hipotecaria consta de cinco pasos, los cuales te detallamos a continuación:

1. Contacta con tu banco. Acude a tu entidad bancaria y coméntale a tu banquero las intenciones de modificar tu préstamo hipotecario.
2. Negocia las condiciones que quieres cambiar. Si el banco da el visto bueno a tu solicitud, probablemente te proponga otras condiciones o limitaciones. Si no te convencen, insiste.
3. Tramita todos los documentos que te soliciten. La entidad financiera te pedirá que entregues nuevos documentos para estudiar la solicitud y determinar si aprueban o no la petición.
4. Analiza la nueva oferta hipotecaria. Ante una oferta vinculante final, estúdiala a fondo y decide si la aceptas o la rechazas.
5. Formaliza la novación ante notario. Si aceptas la novación, acude al notario para firmarla. La gestoría de la entidad bancaria inscribirá después los cambios en el Registro de la Propiedad.

El banco puede oponerse a la negociación de mejoras o de aplicar nuevas condiciones al préstamo. En ese caso, tienes dos opciones:

1. Subrogar tu hipoteca a otra entidad financiera. Podrás cambiar aspectos como el tipo de interés o el plazo de amortización.
2. Cancelar el préstamo y solicitar uno nuevo. Así obtendrás una nueva hipoteca con las condiciones que más te convengan.